新青安房貸政策利息補貼將於2026年7月底結束，市場預期屆時將對部分購屋族的申貸意願產生影響。不過，公股銀行評估，即便補貼退場後利率上升，新青安仍具市場競爭力，房市買氣將從政策紅利期漸回歸剛性自住需求。
目前新青安房貸利率約為1.775%，若明年7月底補貼2碼（0.5個百分點）終止後，利率將升至約2.275%。雖然利率拉升，但相較一般新承作房貸動輒2.5%以上，新青安仍屬低利產品。公股銀表示，儘管申貸熱度將略有降溫，但剛性自住族群仍會續留市場，不致出現大幅退潮。
與其他房貸相比，目前公教員工房貸「築巢優利貸」利率約2.185%，為市面上最低利專案之一。新青安補貼結束後利率僅略高0.09個百分點，對一般民眾仍具吸引力。銀行業者認為，申貸動能不會因此驟降，但「投機客」因審查趨嚴及補貼效期將屆，進場意願恐大幅減弱，市場將逐漸回歸正常軌道。
公股銀高層指出，各行庫目前仍全力配合新青安政策，不過利息補貼倒數與嚴格稽核並行，對炒作買盤形成有效嚇阻，房市將從「搶貸潮」轉為理性自住型買盤為主，預期第四季起買氣逐步轉淡。
房市量縮現象浮現 長期貸款成市場主流
房市方面，第一銀行分析，由於美國貿易與關稅政策不確定，加上國內缺乏新利多，購屋族傾向觀望，使市場成交量回升有限，預估**第四季及明年房市仍維持「量縮、價微跌」**格局。
彰化銀行進一步指出，雖國內經濟表現仍穩健，但在央行第七波信用管制未鬆綁、貸款結構持續調整及利率上升背景下，第四季房市將呈現量縮價緩跌走勢。隨著新案完工交屋增加、供給攀升，價格仍有小幅修正壓力。
根據統計，2025年第1季全國平均房貸期數達319期（約26.6年），再創新高。相較2023年同期的300期以下，貸款年期持續拉長，顯示30年房貸已逐漸取代20年房貸成為市場主流。六都平均貸款期數皆超過26年，其中高雄328期、台南324期、新北327期，顯示年輕族群普遍藉拉長期數以降低月付壓力。
信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，新青安實施後首購族比例明顯提高，也推升長年期貸款申請增加。他提醒，拉長年期雖能降低短期壓力，但寬限期結束後本息還款將大幅增加，民眾應提早規劃財務，避免未來退休與房貸重疊。
政策鬆綁助市場喘息 但熱潮難再現
過去一年央行限貸令影響明顯，六都買賣移轉量自實施前的27.7萬棟降至不足22萬棟，交易量萎縮近兩成，其中台南量縮幅度高達27.3%，為六都之冠。
為活絡市場，行政院已宣布新青安排除《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制，並將換屋族出售原屋期限由12個月延長至18個月。業者李同榮認為，這些鬆綁措施可望提升購屋信心與交易量，惟銀行放款仍受集中度控管限制，實際效果仍取決於整體資金水位與審核政策。
曾敬德則指出，鬆綁雖能協助有需求的購屋族，但市場資金環境仍偏緊，且整體房價仍在緩跌階段，不易重現政策初期的熱潮。他認為，新青安補貼倒數與政策回歸理性，將讓市場逐步進入「以自住為核心」的穩定期。
新青安利息補貼進入倒數，象徵政策紅利期即將結束。雖然利率上升在所難免，但整體仍屬低利環境，對首購與自住族來說仍具吸引力。隨著房市成交量放緩、供給增加及政策鬆綁，新青安房貸的角色將從刺激市場的「火種」，轉為穩定剛性需求的「基石」。
在買房的過程中，許多人都會先算好自己的購屋預算與貸款條件，但卻常常忽略了一個關鍵：不是每一種房子，銀行都願意借錢給你。有些物件雖然價格看似划算，但因為風險高、流通性差，銀行往往不願承作，或只能給較低的貸款成數。以下整理出五大類「銀行最不歡迎的房子」，購屋族在看屋時要特別留意。
1. 海砂屋與輻射屋
這類物件是銀行最直接拒絕的。
●海砂屋：結構含氯離子，鋼筋容易鏽蝕，存在倒塌風險。
●輻射屋：涉及健康疑慮，長期居住安全性低。
銀行視其為高風險資產，幾乎全面拒貸，就算屋主願意降價，也難找到金融機構願意承作。
2. 使用年限過高的老屋
一般來說，銀行貸款年限＋屋齡 ≦ 50～60 年，才可能核貸。
●屋齡超過 40 年的公寓、大樓，銀行多半僅能提供低成數貸款。
●若結構老舊或沒有電梯，流通性更差，額度可能僅剩 5 成甚至更低。
3. 違建或增建物件
若房屋本身有違建（如頂樓加蓋、前後院增建），銀行通常只會依照「合法坪數」估價。
違建部分不僅不計入貸款，還可能被認定為未來拆除風險。
例如：買到 30 坪（含違建 5 坪），銀行只會估 25 坪的價值。
結果就是 實際核貸金額比預期少一大截。
4. 地上權住宅、使用權住宅
這幾年台灣不少建商推出「地上權住宅」或「使用權住宅」，雖然單價比一般房子便宜，但銀行卻非常保守：
●地上權住宅通常只有 5 成甚至更低的貸款額度，且貸款年限縮短。
●使用權住宅幾乎被視為「租約」，銀行不認為是可抵押資產。
對首購族來說，雖然價格甜美，但未來轉手、貸款都會遇到困難。
5. 店面、公設比過高或特殊規劃的物件
●店面：雖然租金收益高，但銀行認為商用風險大，通常貸款成數比住宅低。
●公設比過高（>40%）：實際可用坪數少，估價容易被打折扣。
●特殊規劃（套房型大樓、產權複雜的集合住宅）：流通性差，銀行多半保守放款。
買房前，先確認銀行願不願意貸
對購屋族來說，價格只是第一步，能不能貸款成功、額度高不高，才是關鍵。建議在出價前，可以：
1.先詢問多家銀行對該物件的核貸意願。
2.找專業代書或房仲確認產權有無問題。
3.留意屋齡、用途及市場流通性，避免日後貸不到款。
買到「銀行不愛的房子」，不僅貸款成數低，轉手也會困難，反而成為沉重的資產包袱。
