在買房的過程中，許多人都會先算好自己的購屋預算與貸款條件，但卻常常忽略了一個關鍵：不是每一種房子，銀行都願意借錢給你。有些物件雖然價格看似划算，但因為風險高、流通性差，銀行往往不願承作，或只能給較低的貸款成數。以下整理出五大類「銀行最不歡迎的房子」，購屋族在看屋時要特別留意。
1. 海砂屋與輻射屋
這類物件是銀行最直接拒絕的。
●海砂屋：結構含氯離子，鋼筋容易鏽蝕，存在倒塌風險。
●輻射屋：涉及健康疑慮，長期居住安全性低。
銀行視其為高風險資產，幾乎全面拒貸，就算屋主願意降價，也難找到金融機構願意承作。
2. 使用年限過高的老屋
一般來說，銀行貸款年限＋屋齡 ≦ 50～60 年，才可能核貸。
●屋齡超過 40 年的公寓、大樓，銀行多半僅能提供低成數貸款。
●若結構老舊或沒有電梯，流通性更差，額度可能僅剩 5 成甚至更低。
3. 違建或增建物件
若房屋本身有違建（如頂樓加蓋、前後院增建），銀行通常只會依照「合法坪數」估價。
違建部分不僅不計入貸款，還可能被認定為未來拆除風險。
例如：買到 30 坪（含違建 5 坪），銀行只會估 25 坪的價值。
結果就是 實際核貸金額比預期少一大截。
4. 地上權住宅、使用權住宅
這幾年台灣不少建商推出「地上權住宅」或「使用權住宅」，雖然單價比一般房子便宜，但銀行卻非常保守：
●地上權住宅通常只有 5 成甚至更低的貸款額度，且貸款年限縮短。
●使用權住宅幾乎被視為「租約」，銀行不認為是可抵押資產。
對首購族來說，雖然價格甜美，但未來轉手、貸款都會遇到困難。
5. 店面、公設比過高或特殊規劃的物件
●店面：雖然租金收益高，但銀行認為商用風險大，通常貸款成數比住宅低。
●公設比過高（>40%）：實際可用坪數少，估價容易被打折扣。
●特殊規劃（套房型大樓、產權複雜的集合住宅）：流通性差，銀行多半保守放款。
買房前，先確認銀行願不願意貸
對購屋族來說，價格只是第一步，能不能貸款成功、額度高不高，才是關鍵。建議在出價前，可以：
1.先詢問多家銀行對該物件的核貸意願。
2.找專業代書或房仲確認產權有無問題。
3.留意屋齡、用途及市場流通性，避免日後貸不到款。
買到「銀行不愛的房子」，不僅貸款成數低，轉手也會困難，反而成為沉重的資產包袱。
