台灣房市正式進入「大齡揹債」時代。據金融聯合徵信中心（JCIC）最新的 2026 年首季數據，全台個人房貸總人數已衝上 225.2 萬人。
這項數據不僅代表台灣房產持有成本的攀升，更揭露了過往支撐房市的 30 至 40 歲「首購黃金期」正逐漸消逝，取而代之的是步入不惑之年、甚至年過花甲的「資深房貸族」。
數據顯示40 至 50 歲族群已成為新增房貸的絕對主力，占比飆升至 31.1%，創下歷史紀錄。
房產專家分析，這類買盤多屬於「投降式買家」——這群人往往在 30 歲時期待房價修正，卻在觀望十年後眼見房價不跌反漲，最終在 40 歲後、經濟基礎相對穩固時，被迫低頭進場。這種「購屋年齡遞延」現象，直接導致房貸族群的整體年齡層顯著向後推移。
更令人憂心的是「花甲房貸族」的擴張。目前全台 60 歲以上仍背負房貸的人數已突破 25.2 萬人，換算下來，全台每 8.91 位房貸族中，就有一人年過 60 歲。這群高齡借款人正面臨金融制度與生理年齡的雙重夾擊：由於多數銀行嚴格執行「借款人年齡 + 貸款年限 ≤80」的內規（即所謂「80 條款」），45 歲以上才進場的購屋者，幾乎難以申請到 40 年期的長年限貸款，這導致每月的還款金額遠高於年輕族群，實質生活品質遭受嚴重擠壓。
此外，金融機構對於高齡者的風險定價也反映在利率上。目前 60 歲以上房貸族的平均貸款利率約為 2.43%，高居所有年齡層之冠。在「長年期」與「高齡化」的雙重趨勢下，許多民眾可能面臨「房貸還完，人也退休」的窘境。專家提醒，大齡購屋者在入市前務必精算「退休現金流」，避免將所有存款投入頭期款，以免面臨「有房沒錢花」的長壽風險。
隨著房貸族人數創下 225 萬人的新高，這場全民揹債的馬拉松，考驗的不只是財力，更是全民的退休規劃韌性。
