<資料來源:工商時報>

近年政府對於精華地段國有地的活化，多半不採取賣斷所有權、而是以設定地上權50-70年不等的模式來處份。投資人及開發商基於精華地段之土地取得不易，曾經積極參與地上權的競標，得標權利金亦履創新高，市場熱絡異常。

然而好景不常，過去幾年政府大幅調高都市土地公告地價，而地上權租金又是以公告地價為計算基礎，使得地上權每年的地租成本亦水漲船高，再加上部份地上權因無法分割而難以取得分戶貸款、以及消費者認為地上權不動產價值只會隨著時間遞減的觀念。一時間使得地上權變成國內不動產市場的票房毒藥，消費者對於已完工的地上權不動產敬謝不敏，開發商也不敢再投入地上權的競標，次級市場與初級市場的價格大幅滑落，所有投入這個市場的參與者可說是損失慘重。

然而，市場是理性的嗎？恐怕不然，市場對於地上權不動產的價值已經嚴重低估，投資價值已然浮現。怎麼說呢？一般人對於地上權不動產主要存有兩個刻板印象：

（1） 買地上權房產每年還要付高額地租、根本不划算，不如去租房子就好；

（2） 地上權有到期日，房產價值只會隨時間遞減，不像所有權有增值空間。

這兩個觀點不能說錯，但恐怕也只對了一半，原因是忘了把兩個重要的因素納入考慮：

（1） 目前所有權房價與地上權房價間的巨大價差；

（2） 為了負擔所有權高額房價所負擔的資金成本。以下試舉一個簡單的例子來分析：

目前有兩個位於台北市松山區條件相同的高級住宅，面積皆為50坪，唯一的區別是一個是所有權、一個是地上權。目前該區所有權高級住宅平均每坪125萬，平均房貸成數六成，也就是若要購買50坪的所有權新成屋，您銀行戶頭必須擁有2,500萬元的自備款，另向銀行貸款3,750萬元，總價6,250萬元；相反的，由於地上權產品價格不理性的超跌，該區地上權新成屋價格已錯殺到每坪50萬，50坪總價為2,500萬元，恰好等於您銀行戶頭裏的存款，完全不需要向銀行貸款。以下比較兩者的取得成本及持有成本（見附表），由上表分析可知兩點結論：

（1）一般人只注意到地上權房產的地租高、殘值因時間經過而減少、持有成本高，卻忘記為高總價所有權房屋付出的還本付息，才是真正沉重的持有成本；

（2）當然，您或許是個富人，在以上案例中完全不需要貸款買房。但別忘記了，若您買進地上權產品，同樣可以省下3,750萬元的資金去做其它投資，兩者間持有成本的差距依然存在；

（3）總之，兩者每年持有成本差距達高達167萬元，即使所有權房價有所增值的空間，應該怎麼也彌補不了如此巨大的成本差異吧。

目前地上權房地產價值是否有被低估，不言可喻。（本文作者為普華國際財務顧問公司執行董事、普華不動產顧問公司負責人）
PwC不動產議題專欄 

<資料來源:聯合晚報>

為鼓勵民眾購屋，土地銀行日前放寬最高貸款成數八成的房貸客戶條件，從原本年薪80萬元降為60萬元，其實各家銀行貸款成數條件取決方式不同，土銀以個人薪資條件為主要評估標準，算是偏向屬人主義，但包括台灣銀行與華南銀行，則多以房屋座落區段來決定貸款成數，偏向「屬地主義」，只有蛋黃區才有機會貸到八成甚至八成五。


屬人主義 》看人條件 定貸款成數

土銀放寬條件後，負債比八倍以下，年所得60萬元，可以貸到八成，這樣對中南部地區，房價較低的民眾，有助於完成購屋心願；且土銀的方式重點在「人」，也就是貸款人的條件決定貸款成數 。


屬地主義 》看房區段 定貸款成數

不少銀行貸款成數仍取決於房屋所在地，以台銀來說，就是「屬地主義」，將全台各鄉鎮市分為A、B、C、D四個區，可貸成數分別是八成、七成五、七成和六成五。




基本上台北市和新北市的板橋、中和、永和、新莊、新店、土城、汐止、三重和蘆洲都是屬A區，桃園市的桃園、中壢和平鎮，台南市在改制前屬於台南市的區域以及永康都是A區，也就是貸款成數最高可達八成。

偏鄉地區多屬於D區，以新北市來說，包括石碇、平溪和貢寮，都是只能貸到六成五的D區。

華南銀行也是偏向屬地主義，最精華的蛋黃區，最高可貸到八成五，包括北市全區，新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊、三重、蘆洲和土城等八個區；蛋白區主要為六都，最高可貸到八成；再外圍的其他地區最高可貸到七成五。


負債比、收支比 》前低後高 提升優貸率 

除了屬人和屬地區別外，銀行根據個別客戶的條件會斟酌給予不同的貸款條件，例如土銀和華銀採取的是負債比，台銀則是用收支比來衡量客戶條件；負債比是聯徵中心總負債除以個人年收入，收支比則是每月平均收入除以每月支出，因此負債比是越低越好，收支比則是越高越好。

以土銀來說，負債比仍要求在八倍以下，年收入60萬元以上，有機會可以貸到八成；華銀則是負債比七倍以下，才能有機會談到最優成數；台銀採計收支比，基本上要達100%，如果能在130%以上，又屬於A區，較有機會談到八成房貸。

儘管能貸到八成，但有些銀行會有上限，以台灣企銀來說，主推的「財政部青年安心成家優惠購屋貸款」雖然貸款成數最高可達八成，但貸款金額最高則是800萬元，超過800萬元的額度，就需要搭配其他專屬超額優惠利率專案。

聯合晚報 記者仝澤蓉／台北報導

<資料來源:好房網>

相較於新成屋，老屋實坪多、總價低，成為許多年輕首購族的最愛。但是，也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸，究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢？

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友，兩人打算近年內完婚，最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近，於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅，鄰近河堤，附近又有傳統市場和超市，生活空間相當舒適；然而，房屋總價超出兩人預算，他們的存款加上雙方家長資助，最多能湊到400萬元，假設預留100萬元裝修和購買家具家電，300萬元當作購屋自備款，就算貸款成數能夠拉到8成，可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了，跟新成屋相比，可以買到的實坪比較多，也可以把省下來的錢拿來翻修屋子，裝潢成我們想要的樣子；再說，老公寓每個月不用多付管理費，長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意，卻又擔心老公寓不好向銀行貸款，「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數，要是銀行不給我們高一點的貸款成數，或是低一點的貸款利率的話，我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多，又希望能夠買到較大空間的首購族，會比較喜歡老房子，畢竟屋齡越高，房價相較周邊新屋來說會比較低，議價空間也相對較大，而且新成屋公設比通常較高，在諸多考量之下，老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過，購買老屋卻也有不利申貸的疑慮，讓部分買方為之卻步。究竟，老屋貸款該注意哪些重點呢？


要點一：留意老屋建築結構

首購族通常資金有限，貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量，尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例，假設購買1,500萬元的公寓物件，若貸到房屋總價的8成，自備款300萬元剛好足夠；但若只貸到房屋總價的7成，自備款就需要450萬元，中間有150萬元的差額，就算把預留的100萬元裝修費投進去，還是不夠。

銀行主管表示，在評估房屋貸款利率和成數時，會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，若老屋的屋齡不算太高，地段的影響力較大，但屋齡偏高時，建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等，也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以RC結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。


要點二：精華區老屋申貸較容易

那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎？根據2017年第二季聯徵大數據資料庫，分析「台北市購置住宅貸款統計」，屋齡九年內的房子，平均貸款利率落在1.67到1.77％之間；屋齡九到十八年的房子，利率為1.84到1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過1.9％。

若再進一步比較，屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67％，和屋齡十八年以上房屋相較，少了將近一碼，雖然因目前處於低利環境，差別並不大，但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎？其實不一定！合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示，屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件，不過，另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，如果本身條件不錯，再加上房屋坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示，中信銀在審查購置住宅貸款時，屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率，相較下，地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的老屋是較聰明的選擇。


老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良，銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋，銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施，貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短，貸款成數越低

5. 貸款年限＋屋齡≦50

6. 貸款年限＋房貸戶年齡≦75

註：本表僅為參考，實際貸款條件須由銀行評估。


要點三：確認老屋貸款年限

此外，老屋的貸款年限也是必須注意的重點，一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」；舉例來說，購買屋齡三十年的房屋，貸款年限最長為二十年，若屋齡已有四十年，貸款年限就只剩十年，假設總貸款金額相同，屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍，還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒，不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式，若採用第二種方式估價，當屋齡超過耐用年限時，建物將不予估價，僅會計算土地價值。

換句話說，屋齡太老，或耐用年限原本就短的物件，就要衡量其土地價值高低，或是有沒有都更效益，如果土地價值不高，貸款就不容易。

因此，民眾在購買老屋時，應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本，以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料，尤其是老屋的構造以及使用年限，不只能夠讓自己更了解老屋的狀況，也能作為銀行鑑價的參考指標。


要點四：銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，木森購買房屋的成交價是1,500萬元，原本預期貸到8成的金額是1,200萬元，但銀行卻只核貸1,080萬元，比木森的期待少了120萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。

土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，銀行多不願貸款；周邊若有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等，能夠貸款的成數也較低；反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒，客戶貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高，就能爭取到較好的貸款條件。

【撰文／林雅惠】

更多精彩內容，請見《好房網HouseFun》2017年11月號

<資料來源:鉅亨網>

許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要，不過，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引，但真正的關鍵不只是在數字高低，還包括背後其它服務和費用成本，台灣房屋智庫特別整理申貸前應注意的5大要點。

重點一：兩段式利率的數字陷阱

大多數的銀行會把第1年或前2年利率訂的比較低，以便吸引顧客，到了第2年或第3年利率再往上加。事實上，第2段或第3段利率才是關係到未來10幾年的房貸利率，要了解各階段利率，才能精準算出整個房貸總額，也才能真正達到比價目的。「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。

重點二：固定利率好還是機動利率划算？

固定利率對銀行來說，潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。
台灣房屋指出，若預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇「機動利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來有調升可能，則建議採用「固定利率」計息，或許有機會享有固定低利的優勢，省下不少房貸成本。

重點三：洞悉房貸的額外費用

申購房貸除了要比較利率數字，精算每個月要繳的本金和利息之外，還得注意潛在的成本與費用，不然恐會陷入利率的迷思。 很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用，會增加貸款成本，有時雖然看起來第1階段利率低，但加上手續費後並沒有想像中優惠，甚至更高。 張旭嵐提醒，尤其有些已有房貸者，看到更優惠利率想要轉貸，卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用，包括代書服務費(設定及塗銷費用)、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費(代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費)等。因此，消費者在詢問或比較利率的同時，應詳細了解附加費用，才能清楚分析貸款成本。

重點四：提早償還要付違約金？

許多上班族在年底拿到年終獎金，或每月、每季有大筆工作獎金時，便會規畫提撥部分金額償還房貸，以減少後續的利息支出，不過這時才發現，原來提前還款是會有違約金的！

張旭嵐說，銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制，是在貸款的第1-5年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金，這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響，因此，在辦理房貸前，一定要事先問清楚有關違約金的限制條件，確定「提前部份還款」或「提前清償」，是否須負擔違約金。

重點五：申貸年限的限制

為減輕貸款壓力，許多申貸者會拉長貸款期限，從20年到40年期不等，但銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制，因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多，而年紀越輕，貸款年限的彈性越高。如果是50歲以上，無固定收入的退休族群，較難爭取到優惠利率，銀行放款條件較更嚴謹，建議可用以子女的名義申請房貸，便可延長房貸還款年限，減少房貸的壓力。

記者王以慧 台北

<資料來源:好房網NEWS>

房價高漲，首購族買房常常有頭期款不足的狀況，不妨朝向個人薪轉銀行申請貸款，有機會臨門一腳達到預期貸款額度。

目前銀行預期房價有下跌風險的前提之下，對購屋民眾財力狀況也更加嚴格認定。

至於能夠提高貸款額度的方式，銀行業者提出6點建議。


1、公務人員貸款容易：這類族群收入穩定，同樣標的物，若為一般薪水上班族僅能貸款7成，銀行針對老師、公家機構人員申請貸款成數可能較一般更佳、甚至給予條件極佳的信用貸款補足需要額度。


2、500大企業：有些銀行會因民眾是在500大企業工作，貸款有加分效果。


3、薪轉銀行：一般來說，薪轉銀行通常最了解民眾財務狀況，也因為薪轉銀行與企業有條件搭配，假若民眾在一般沒有往來銀行申請貸款，無法達到期待金額，至個人薪水入帳銀行談貸款，也有機會拉高成數。


4、銀行VIP：若被列為銀行VIP客戶，或有些銀行會將買基金、保險資產總額也列為評比，那麼貸款成數也有機會比一般客戶高。


5、保證人：銀行業者說，現在已經沒有保證人制度，但若是財力較薄弱民眾，主動提供保證人也會比較有優勢，若保證人父母是公務員、薪水穩定，勢必會有核貸的優勢。


6、建商優惠貸款：建商因與相關銀行交涉貸款事宜，通常民眾經由建商指定銀行申請貸款，不管是成數或利率都會優於一般銀行。也有些建商現在推出保證成數、工程期款延遲給付等，都是便捷之路。


不過，銀行人員提醒，現階段首購族若湊不足自備款，千萬別硬撐，「對銀行來說，100件放款有1件倒帳，是合理正常風險，但若民眾因房價下跌遭法拍，則是一輩子的陰影。」


部分文字改編自好房News: 首購貸款不足？試試6種方式搞定http://news.housefun.com.tw/news/article/87842565890.html

<聯合晚報專訪 >

銀行用房貸成數推銷保險，引發不少網友批評聲浪，不過，也有網友認為「如果有個萬一，不會把負擔留給家人」，也很不錯。

曾在銀行任職的「聰明貸款」網站創辦人蔡文欽表示，他手上就有很多個案因投保房貸壽險而受益。

有一位莊姓男子2年前買屋時同時投保房貸壽險400萬元，保費一次繳了70萬元，他在買屋後沒多久就中風半身不遂，保險公司全數理賠，太太、兩個小孩因此不用擔心房貸問題。

另有一位在證券公司上班的女性上班族，2008年金融海嘯時意外死亡，也因有投保房貸壽險，年邁父母得以保住房子。 蔡文欽表示，房貸壽險跟一般壽險一樣，都是為「萬一」作準備，只是房貸壽險特別針對房貸優先清償，讓家人可以保住棲身之處。

因此，基本上，貸款中的房子為自住使用、貸款人為家中經濟的唯一或主要來源，才比較需要房貸壽險，如果只是為了投資，沒想要長期擁有房子，就不需要投保，投保反而會增加投資成本，降低獲利，當然，如果為了槓桿操作，增加成數或其他原因則另當別論。

蔡文欽表示，投保房貸壽險之前必須了解幾個觀念： 第一，通常必須負擔另一筆貸款來躉繳保費， 第二，房貸壽險不能說停就停，除非契約另有附註。

如果提前結清房貸，另外跟銀行借來支付保險費的貸款，也要一併還清。

另外，房貸壽險不是終身險、儲蓄險，只保障契約期限，10年、20年都可以，但時間結束保單就結束，沒有領回本金這回事。還有，有些人以為失業繳不起房貸，房貸壽險也可代償，也沒這回事，只有死亡或喪失行為能力才有理賠。 【記者游智文╱台北報導】 

 

<資料來源:蘋果日報>

借嘸房貸 200萬頭款被沒收

高房價時代，購屋大不易。有消費者購屋，付頭期款後，卻因無法向銀行貸款，不能如期給付交屋款項，導致已付價款遭賣方沒收。

消保官說，消費者購屋有付款義務，若無法取得貸款購屋，屬可歸責於消費者因素，賣方可依約收取買方已付價款，消保官建議，最好在買賣契約中註明須貸款的金額，若無法貸款，契約無條件解約，避免爭議。

台北吳先生表示，他花畢生積蓄200萬元，作為購屋頭期款，透過房屋仲介購買北市一處總價1500萬元小套房，並辦理購屋貸款，但事後銀行告訴他，因他徵信紀錄不良，無法核貸，導致他無法給付購屋剩餘款項，遂向仲介業者要求解除契約，卻被告知，依約規定，要沒收他已付款項，讓他感到不合理，急得跳腳。


外籍人士難貸款

一名加拿大籍女子也說，去年給付303萬元作為頭期款，向建商購買兩間位於新北市、總價2310萬元的預售屋，但申辦後，銀行卻以她無在台居留證為由拒絕核貸，同樣無法取回已付款項，讓她好委曲，「不知道該怎麼辦。」


最高可沒收15％

「外國人，連要辦信用卡都難！」消基會金融委員會召集人郭尚義指出，金融機構受理民眾申請信用卡或購屋貸款，須考量借款用途、還款來源、徵信紀錄等資料，而無居留證的外籍人士因居無定所，銀行追討款項不易，也難查詢其徵信紀錄，所以要辦購屋貸款的確比較困難。

台北市主任消保官陳信誠說，依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》及《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，買方若違約，賣方最高可沒收房地總價15％金額。記者計算此兩案例被扣金額，分別被沒收總價的13.3％、13.11％，都未超過規定上限。

陳信誠說，消費者購屋若有貸款需求時，建議可在契約中註明須貸款金額，若無法向銀行貸款，契約無條件解約 ，較能避免爭議。

<聰明貸款整理>

台灣的父母普遍還是有為兒女買房子成家的觀念， 但要如何買才對？才能省下一些贈與稅?(雖然繳稅是國民應盡之義務)

那麼就請善用父母每人每年最多贈與220萬元（雙親共440萬）給子女的免稅額、並善用房貸！

我們來看看以下例子：


方式ㄧ：純現金 

柯爸以現金買了1間市價2000萬元的房子給兒子，土地公告現值與房屋評定現值合計為1000萬元。

由於課稅的基礎以「土地公告現值與房屋評定現值」為準而非市價， 故：

贈與稅：1000萬元減去220萬元免稅額，再乘以贈與稅10%的稅率＝78萬元的贈與稅。 (1000萬-220萬) X 10%= 78萬

若是柯爸主張借款給兒子1000萬 ， 則必須要有相關憑據以及還款金流證明、甚至公證。


方式二: 貸款後贈與 -「附負擔 」

此方法又稱作「附負擔」的方式，只要能證明受贈人確實能履行該項負擔，就可以從贈與的財產裡面扣除。

柯爸先以現金＋貸款購屋，並將房屋與房貸一併贈與給兒子，如果自備款為1220萬元、兒子需貸款780萬元。

因此將1000萬元（土地公告現值與房屋評定現值）減去780萬元貸款，再減去220萬元免稅額，就等於完全不必繳贈與稅。

當然， 父母也可利用每年的免稅額， 逐年幫子女償還房貸。
 

方式三：拆成逐年贈與 

柯爸以現金買了1間市價2000萬元的房子並登記自己名下，土地公告現值與房屋評定現值合計為1000萬元， 拆成逐年贈與兒子價值200萬的評定現值、預計5年後完成 100%移轉，免贈與稅。

不過這種作法的壞處是每次移轉一部分房屋都需要過戶手續費，土地增值稅也可能增加。


由以上參考， 方式一是否需要課稅或許有爭議空間; 方式二及方式三都明確免課贈與稅，因此，聰明如你，或許現在就可以向富爸爸開口要求了...

<聯合晚報專訪>

錢爸爸房貸有些壓力，但和原房貸銀行又很難協商，聰明貸款說，另一個解決方式，就是「搬房貸」， 也就是轉貸。

不過聰明貸款提醒，轉貸要付成本，並可能有違約金的問題，基本上，比原銀行利息便宜0.5%以上，再來考慮。 考量三大費用成本 聰明貸款表示，房貸轉貸有三大費用:

一是付給政府的地政設定規費6000元，

二是代書設定費 (包括塗銷前銀行設定費)約5000~5500元，

第三則是銀行手續費3~5000元，有些銀行為吸引民眾轉貸強調免手續費，但往往會用其他名目收費。


總計算起來，轉貸成本約在1.5萬元上下，以貸款500萬元來算，如果新貸款銀行利率能夠便宜0.5%，一年可省下2.5萬 元，扣掉轉貸成本，一年則可省下1萬元的利息，比較划得來，如果不到5%，恐怕只是白忙一場。

聰明貸款說，民眾轉貸時最常碰到的問題，就是違約金。目前絕大多數都是三段式指數型房貸，前半年或一年，銀行會給 很低的利息，但條件是兩或三年內不能轉貸，也就是綁約，違約的話，就必需罰款，罰款金額則通常是一到兩個月的繳款金額，並不輕鬆。

違約金可要求遞減方式 如果有這種問題，他建議可向銀行要求依遞減原則，減低罰款金額。譬如說，綁約綁三年，已繳 了兩年，第三年要轉貸，那麼就可要求銀行違約金應只算最後一年，也就是乘以三分之一，這是合理的算法，因為已經 履約兩年，沒有道理全額支付。


壽險型房貸 爭取優惠

至於新貸款銀行的選擇，永慶房屋契約部經理陳俊宏說，如果本身有投保壽險， 則可優先考慮保險公司提供的壽險型房貸，特別是一年保費10萬元以上的大戶， 通常能和保險公司談出很優惠的條件。

另外如果日後仍需要較具彈性的利率，聰明貸款表示，一般而言，民營新銀行會 比公營行庫更具談判空間，通常房貸第二年，利率會提高0.8~1%，公營行庫 往往是按表操課，但民營銀行，特別是新銀行，往往就可以只加0.5%。


房貸期超過1/2 不建議轉貸

台灣房屋則提醒民眾，如果房貸還款已超過二分之一，譬如還款期限20年，但已 繳了10年以上，則不建議轉貸，主要是本息均攤房貸的特色是，一開始繳房貸的 金額都是以利息居多，但到後幾年付貸款的錢大多數都是本金，轉貸會產生一些 成本，就算提前償還房貸，所能節省的利息也十分有限。

<聰明貸款 整理>

不少保險、金融或銀行借貸等企業，時常透過電話CALL客、推銷，許多人不勝其擾，律師梁維珊指出，企業陌生CALL客必須遵守公平交易委員會對電話行銷案件處理原則的規定，例如只要消費者喊停，或表明不願接受電話行銷，對方就不能再繼續推銷；而如果消費者透過電話行銷購買產品或保險等，也和網路購物一樣，享有7天鑑賞期。若違反可能被罰5萬以上到2500萬元的罰鍰，屢勸不聽，罰鍰將加倍到10萬元以上5000萬元以下。


還有哪些規定可以保障消費者？梁維珊替大家整理出企業陌生CALL客7規定，讓大家了解你可以怎樣拒絕電話行銷。


1、推銷電話必須顯示來電號碼

顯示來電號碼表示自我負責，也可以讓消費者回撥確認來電者身分，消費者也可以向165防詐騙專線確認發話號碼是否為詐騙集團，或者也可以透過手機APP如Who`s call等查詢發話號碼的公司名稱。


2、推銷員在對話一開始就要明確說明身分及目的

「我們是ooxx銀行，目前有促銷活動…」推銷電話通常都會這樣開頭，但若你接到的推銷電話沒先自我介紹，反而跟你天南地北亂扯裝熟，你可以立刻掛掉電話向公平交易委員會檢舉！


3、當消費者喊停或表示不願接受電話行銷時，業者就不得再對同一消費者進行電話行銷

電話行銷通常只有消費者的電話號碼，不知對方年齡、職業，所以時常亂槍打鳥推銷商品，許多人接到電話後，不視壓根沒興趣，就視覺得莫名其妙，像是推銷沒有車子的人辦理汽車貸款等，此時消費者若表示不想再說下去了，業者就不能再盧，必須立刻結束通話。

4、電話購物與網路購物相同，除了特定商品外，應都享有7天鑑賞期

電話購物與網路購物一樣，消費者都是在沒看到商品前就購買，因此法律保障消費者擁有7天的猶豫期，但除了易腐敗、保存期短或解約時將逾期、客製化給付、報紙期刊或雜誌、已啓封的影音商品或電腦軟體、無形的數位商品或應用程式及已拆封的個人衛生用品等，以上6類商品無7天鑑賞期。


5、資料保存

業者Call客時提供的廣告、文案、促銷等資料以及成交時的電話錄音，都是契約一部分，必保存至少六個月。


6、業者不可以欺騙或隱匿有關商品的價格、品質、限制條件、贈獎內容或公益活動目的

電話購物就像是網路購物一樣，消費者看不到也摸不著商品，所以推銷員必須將商品價格、品質、限制條件或贈獎內容，完整向消費者敘述。另外，若是公益活動的勸募，像是公益年曆等，推銷員必須清楚告知公益目的，否則就屬非法勸募。