【法律問蘋果】不具名讀者問：醫美診所要我用信用卡分期付款購買課程，實際上卻讓我向融資公司申請信貸，形成假分期真借貸，且當初雙方沒簽署白紙黑字契約，診所在我提出解約申請時，才以解約金會比當初所貸金額還高搪塞，請問我可如何主張自身權益？
律師李嘉耿回答： 《民法》第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」簡單來說，就是當事人對於契約內容需要意思表示一致，契約才能成立。
而所謂「意思表示一致」是指雙方對同一件事的認知和理解必須是相同，假使雙方對於同一件事的意思表示內容有錯誤，或是和本人的意思不一樣，例如：本來是談好信用卡分期卻變成融資信貸，當事人(表意人)雖然可以主張撤銷其意思表示，但前提必是自己的意思表示沒有過失，而是對方沒有說明清楚或契約內容有誤等。
就讀者所述，您認為是以信用卡分期付款購買課程，因遭醫美診所設計，而變成向融資公司信貸，形成「假分期真借貸」，由於雙方沒有簽立書面契約，或是其他人證、物證，讀者將很難舉證證明是遭到訛詐或辦理信貸非你的本意，因此在訴訟的舉證責任會趨於劣勢。
故建議讀者可先向鄉、鎮、市公所設置的調解委員會聲請調解，進一步釐清雙方就簽約當時的意思表示，並就解約金金額進行調解，以維護自身權益並解決爭端。
許淑惠／採訪整理
很多民眾買房時為了想增加貸款的成數，或是取得更優惠的貸款利率，會選擇購買銀行所推出的「房貸壽險」產品，不過這樣的商品並非人人都需要，而且為了取得低利率而買房貸壽險，繳的費用其實更多。
各大銀行在處理民眾的房貸申請時，會評估借款人的還款能力，若借款人的還款能力不足、條件不夠好，但又想要貸到較高的成數，或取得較低的利率，常常就要配合銀行購買「房貸壽險」，等於給銀行「做業績」，交換低利或高額度。
房貸壽險的用意在於，當被保險人身故時，壽險的保險金將會優先用來償還房貸，一方面對被保險人的家庭有保障，避免因為失去經濟支柱，繳不出房貸導致房子被法拍，另外對銀行來說，拿得回借出去的房貸，也能避免呆帳產生。
不過專家指出，為拿到較高成數買房貸壽險才有意義，若只是為取得較低的房貸利率，買房貸壽險反而更不划算。十一法律地政士聯合事務所負責人李冠穎表示，對於還款能力高的民眾而言，貸款利率和成數往往不是問題，並不需要為此多買壽險，此外，這類族群通常早有保險相關規劃，更不會為買房而加購壽險產品。
另外，對於金額錙銖計較的民眾而言，為低利率買房貸壽險，一樣不划算。李冠穎指出，目前一般首購利率都在1.6%左右，而軍公教或可取得1.56%的利率，相差其實不多。以每100萬元、利率少0.01%計算，每個月也才少約100元，並沒有便宜多少，若買20、30萬元的房貸壽險，反而錢花更多。
舉例來說，房貸500萬元、分20年攤還，分別以利率1.6%及1.56%計算，每個月的還款金額僅差138元，20年加總起來也才少3萬3120元，但買的房貸壽險常常動輒超過10萬元，甚至還有銀行推出超過40萬元的產品，確實是比不划算的交易。李冠穎建議，房貸壽險也是提供1種保障，但未必人人都需要，若要做個人情給銀行，也可以購買額度較低、約10萬元以內的產品就好。
記者陳建宇／綜合報導
買房，成家立業是很多人的夢想，不過台灣房價依舊高檔，讓一對結婚10年的夫妻猶豫不決，擔心買房後會壓縮生活品質，不知到底要繼續租房輕鬆過日子，還是下手買房球個安穩，但得面對房貸的壓力。網友指出，生活品質是買房最須考慮的一面，並指出哪些人適合買房，哪些不適合。
原PO在PTT上表示，迄今已結婚十年，同時也租房十年，老公一直很想買間房，不過考慮買在雙北的夫妻倆，月薪相加起來也才8萬元，但房價卻都是千萬起跳。考慮到還有個念小學的孩子，他們細算，付完頭期款後還要每月償還3萬元的房貸，想想生活品質肯定會掉質，因此仍在思考，到底要繼續租房輕鬆度日，還是咬起牙買下一個家？
有些人認為，當然買房好，因為「租房只是幫房東繳房貸」，不過多數網友評估原PO家的經濟狀況，認為一個月8萬元真的「不適合」。因為還要考慮養小孩的費用，這樣一來，若買了房，房貸加上小孩的教育費，生活品質已經被壓縮太多了。「兩個人沒十萬，有小孩，是會比較吃力」、「這不是壓縮生活品質而是變成完全沒有品質」、「沒小孩買房非常輕鬆，有小孩就沒辦法」。
因此，網友還是建議原PO，除非房租很貴，不然就繼續租房。網友指出，雖然買房會有踏實感，但還是要量力而為，不要硬買。其實租房沒什麼大不了，犧牲生活品質才真正影響很大，「租房比較自由，不會被貸款綁死死」、「如果沒有緊急預備金，等於至少未來20年都不能有人生病或失業，壓力太大了」。
更有過來人指出，原PO有結婚其實不用買，最需要買的人反而是「單身者」，因為真的到老時，若沒有房子，房東也不一定會租給老人。「單身要買，結婚不一定要買，台灣租屋市場對獨居老人不友善」。
文章來源：PTT
記者許立穎
快要過年了，正是發放年終獎金的時刻，今年你的年終獎金多嗎？很多人問我，領到年終獎金是不是要先還房貸?我的建議是，不要先還房貸，把錢留下來做投資，資產增長效益更大。
根據中央銀行到2019年11月統計，台灣住宅貸款餘額7.35兆元，創下歷史新高紀錄，同時還比去年同期成長5.97%，顯示銀行仍然持續放款房貸。另外，五大銀行房貸利率，11月平均貸款利率是1.624%，房貸利率在歷史低檔區。目前央行對銀行房貸限制，主要仍在高價豪宅貸款比重6成，其他幾乎沒有限制，在目前資金寬鬆下，銀行仍有放款意願。
年終獎金該不該先還房貸？從這3點來評估
該不該先還房貸的考量
已經有房貸的民眾，當手上有多餘資金時，究竟該先還房貸，還是先投資呢？可以從以下幾點來評估。
一、房貸利率與投資報酬率比較
目前房貸利率僅1.624％，如果可以找到一個投資工具，報酬率高於3％，則把錢拿去投資優於先還房貸。舉例來說，許多在台灣發行的ETF，每年配息殖利率算起來遠高於4％以上。借便宜的房貸資金去投資，可以創造更高的報酬率，發揮錢滾錢的效果。
以下幾檔ETF的殖利率可供參考，但是因為股價是變動的，未來一年的配息也是變動的，因此殖利率僅可做為參考，不是絕對報酬率。投資人還是要花點時間研究，選擇配息穩定，且波動度較低的ETF，較適合穩健投資族。若擔心買在相對高點，可以採取定時定額分批投資的方式，降低投資風險。
殖利率超過4%的ETF。（表格整理：林奇芬；資料來源：CMoney網站）
二、增加資金靈活度
通常我們若償還了銀行房貸，想要再把錢借出來就比較困難。若不先還房貸餘額，銀行還有一種理財型房貸業務，有短期資金需要時可以彈性增加借款，資金需求消除了可以還回，增加資金靈活性。不過，理財型房貸的借款利率較高，要謹慎使用。
另外，若手上多了10萬元年終獎金，拿去還房貸，則手上可運用資金減少，萬一家庭有緊急需求或是有投資機會時都無法參與。不要急著還房貸，把現金流在手邊，可以增加資金運用靈活性。
三、雙向累積資產
當我們購屋時就擁有了一種資產，房地產。如果我們手上還有資金可以投資，就可擁有另一種資產，可能是股票或是債券。這樣我們可以同時擁有二種資產，增加資產多元性、分散風險、創造收益。若把手上資金急著拿去還房貸，則我們的資產只有一種房地產，反而限制資產多元成長的機會。
低利率房貸，可善加運用
如果目前房貸利率水準高達5％、10％，我會建議大家先還房貸，因為我們要找到每年穩定獲利10％的投資工具不容易。但目前房貸利率僅1.624％，則多借房貸去投資，反而相當划算。
當然，投資人可能會擔心，如果把錢拿去投資，賺不到2％，反而虧損10％，那不是更糟嗎？我在這邊想強調的是，用長期投資角度來看，如果每個月定時定額投資，分散投資標的、分散買進時點，經過5年、10年，則投資虧損機會降低，獲利可以大大提高。因此，每年領到年終獎金時，不用急著還房貸，把它轉成一筆可年年投資的資金，一定可以讓你的財富年年高升。
文／林奇芬
新屋太貴，不少人轉而選擇中古屋，除了準備頭期款、仲介費之外，其實中古屋還有很多你意想不到的費用，俗話說「房子老問題更不少」，包括管線是否需要重拉、漏水壁癌要整理、牆壁衛浴廚房要整修以及過戶的稅務要給付。專家建議，購屋中古屋之前最好留下 20% 的購屋預算，作為買屋整修的彈性空間，避免梭哈之後才無法應急。
第一，管線重拉費。
談屋氣候潮溼加上早年工法不確實，25 年以上的中古屋管線大多老舊，當初埋設的位置也不一定符合買家的新空間格局需求。包括電線損毀或脫膠、冷熱水管線是鐵管還是不銹鋼管，也會影響漏水問題為。了避免電線走火和水管生鏽髒汙，建議都需要全部重牽。而且過去屋內沒有網路線、第四台機上盒的線和靠著延長線增加電插座數量，也都將就著在室內走明線，家裡看起來好雜亂，勢必需要請水電工重新增設調整，增加店員安培數以免跳電，並收納線路。這些管線重牽的費用，為了日後居住的安全性與舒適度，都不能省。
第二，重新裝潢費。
早年的裝潢可能隨著時間過時、破損，甚至不合新屋主使用需求的隔間，都需要再次裝修。以中古屋來看，簡單的系統櫃跟燈光、磁磚、油漆粉刷、換新空調系統跟熱水器、訂製廚房流理台費用等裝潢費用，以及新家具添置費，至少每坪要抓 3~5 萬元，以 30 坪來算，就須預留將近百萬的裝潢預算。
第三，抓漏防水補強費。
中古屋十之八九都會碰上的壁癌和漏水問題，情節或輕或重，買賣雙方在交易過程中都預先協議由誰來支付抓漏、防水、除壁癌等費用。可由買方付的總價金中扣抵，也可屋主先處理好後再交屋。
第四，過戶稅務。
買中古屋除了自備款跟房貸，還有要繳給政府的的契稅、印花稅、行政規費，以及委託地政士辦理的代書代辦過戶費要繳，光是這部分的費用，粗估也要十來萬。加上透過仲介買屋，買賣雙要收取總價 6% 作為服務費，市場習慣是「買 2 賣 4」，但近來競爭激烈，也有不少仲介業者打出「買 1 賣 2」收費標準，若以總價 800 萬來算，買方 1% 的仲介服務費，也有 8 萬要付。
記者張瑞傑
現今房價高得令人不敢恭維，想要買房卻買也買不起，年輕人更是連想都不敢想。不過有些人還是會選擇透過貸款來買房，每月按時歸還，不過這一貸，背上的可能是近20、30年的債，不但生活品被壓縮，每個月都會被債追著跑，成為不折不扣的屋奴。不過有人對此有不同看法。
租屋不划算，買房才是王道？
中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會日前在記者中提到，政府方面應該要採用「三高一低」，分別是高成數、高期數、高寬限期、低利率，希望政府推出貸款9成，繳款期限拉長至40年、寬限期5年的政策，來鼓勵青年買房。另根據經濟日報報導，興富發集團總裁鄭欽天近日表示，沒有房子就沒有根，年輕人一定要買房，租房子才是一輩子當屋奴。
不過也有網友指出反面意見，認為開始貸款買房子，不僅手上資金不好運用，貸款年限這麼長，隨之而來的利率也會多很多，可能繳到死都繳不完，或是可能面臨年老沒收入，繳不出來而被法拍的情況。
房子先求有再求好？
現在的房貸大多都是繳交20～30年左右，不過也有像是合作金庫、星展等銀行提供40年房屋貸款方案，希望能夠幫助青年購屋，每個月償還的金額降低，也能夠減少壓力。住商不動產企研室經理徐佳馨提到，其實這種方式是個不錯的選擇，尤其對於現在年輕人普遍薪水低的情況來說，拉長償還期限，付款壓力相對較低，負擔輕一點，可以先求有再求好。
特別是在台灣，租屋的環境對於老人比較不友善，房東普遍不願意將房屋租給年齡較高的長者，怕他們沒有償還能力，特別是在人老之後不一定有固定工作以及收入來源。因此從年輕有能力工作償還的時候購屋，將租屋的錢拿來繳房貸，不僅晉升有殼族，老了的時候還不用擔心沒有地方住。
長期償還金額低，小心背後藏陷阱
但這種房屋貸款方案利率高，且長期下來利息可是高到非常嚇人，貸款條件上也有許多限制。且與上述所面臨的問題一樣，上了年紀之後不一定會有工作，當然也就有可能負擔不起房貸，也有網友戲稱，還到過世都還不完。不少人也提到，貸款時手上資金不能自由運用，自己能使用的錢會大幅減少，生活品質一定會被壓縮。
徐佳馨提到，買房前可以準備預備金來繳交房貸，避免被法拍，生活品質還是需要看個人，若是想要住到大安之類的高級地段，繳房貸的同時，生活品質一定會被壓縮；如果要買的地方比較不屬於精華地段，可以運用的錢當然就比較多，這是一體兩面的。
但無論是租屋還是買房，都必須精打細算，仔細評估哪一種方案比較合適，特別是釐清自己真正的需求，才能避免變成「屋奴」，徐佳馨也提到，貸款金額不超過每個月薪資的三分之一才是合理範圍。
責任編輯/潘渝霈
年關將近，資金周轉需求邁入高峰期，但許多借款人在選擇信用貸款時，常常只看低信貸利率，卻忘了應該把手續費、違約金等試算進去，結果總費用有時候還比其他家銀行還高，其實，申請信用貸款前，應該要注意的三件事。
貸款利率不是一定得選最低的銀行
「信貸超低利率，只要 X%」，你一定很常看到這類的貸款廣告，告訴你貸款利息有多便宜，但是卻沒有告訴開辦費以及綁約年限，看似低率，卻忽略的無形的費用支出，因為信用貸款，不能只看開辦利率，還要計算 APR（總費用年百分率 Annual Percentage Rate)。
APR 又稱作貸款的實質年利率，也就是說，把所有貸款產生的手續費、帳管費或是多階段利率等成本都計算進去，然後再算回來每年的利率，否則容易落入直觀地選擇低率的陷阱。
另外，貸款上限及借貸期限也需特別注意，特別是貸款條約會註明還款時間限制，若提前還完，也會收取違約金，因此在提出借貸申請前，就應清楚該產品的貸款注意事項，並檢視自己的繳款計畫是否能配合。
向薪轉戶往來銀行申請 過件機率比較高
銀行信貸需要審核，必須提供個人收入等資料給銀行，申請貸款如果一直都下不來，不如試試薪轉戶往來銀行，因為它會非常清楚你的收入狀態，包括你每個月薪資、年收入、獎金、貴公司的規模、營運狀況等，資訊會其他銀行完整，因此過件機率會比較高，信貸額度相對也比較有彈性。
珍惜信用評等 做好還款規劃
利率超低，但不表示你就能享受到，因為銀行會依照你的還款能力、身份、借貸紀錄評估放貸利率與放貸金額。通常在上市櫃公司上班或是前 500 大企業工作，會有比較好的利率。
另外，工作的職銜收入也會影響到貸款利率的好壞，而過去經常使用現金卡借款或是信用卡經常延遲繳款，也會影響信用紀錄，因此平常就要珍惜自己的信用評等；同時，也要做好評估還款能力，做好環款規劃，如果借了卻未按時還款，你在銀行的信用評等，將受到嚴重的傷害。
記者陳蕙綾
年關將屆，市場資金需求攀升，銀行緊抓年末資金需求高峰期，陸續推出小額信貸優惠專案並大打利率價格戰，利率最低可殺至 0.01%，向精打細算的小資族招手。
銀行業者表示，根據歷史經驗，農曆新年前一個月通常是資金需求高峰期，個人小額信貸業務量至少增加約 2 成以上，也因此，隨著時序進入年末，銀行的小額信貸優惠專案也相繼出籠。
凱基銀行與台灣之星以異業結盟的方式，提供申辦電信門號的客戶 2 年期、0.01% 超低利率個人信貸，即日起到明年 2 月 29 日止，申辦台灣之星門號即可申請該專案信貸，但可申貸額度僅 8 萬元，比較適合短期、有小額資金缺口的消費者。
滙豐銀行「e 指享貸」前 2 期借款利率平均約 0.88%，民眾可先備妥資料先行在網路試算申貸，最快一天就能核貸、貸款期限最長可達 84 期，開辦費用也降至 499 元，以優惠價格搶攻信貸市場。
玉山銀行卡友信貸專案，前 3 個月利率 1.68%，可申貸金額最高可達 300 萬、貸款期限 84 期，即日起到明年 1 月底，開辦手續費優惠價 2020 元；台北富邦銀行的「老闆好款貸」明年 1 月底前申辦，前三期利率 1.68%。
記者郭幸宜
工作大半輩子，薪水都拿去養小孩、背房貸。30年後，孩子大了，人生到了退休的階段，卻發現除了微薄的政府年金外，沒存下什麼退休金，想到年老時可能醫療花費就頭痛，此時，以房養老或許是獲取退休後每月穩定生活費用的好方法。
不過，先別慶幸自己年輕時咬牙買房的聰明睿智，要看看自己的老屋「貸相」如何。以房養老貸款和一般房貸很大的不同點是，只看擔保品的價值，也就是說，未來每月可貸得多少生活費，取決於不動產的價值。
銀行辦理一般房貸，都會審酌借款人的年齡、職業、收入等條件，若年輕且職業前景好，預期收入會逐年成長，過去債信又良好，會核給比較好的貸款條件。但以房養老不同，借款人的條件及「未來展望」跟前者完全相反，所以只看擔保品，也就是房子的價值。
究竟房子現值多少錢？銀行表示，受惠於網路資訊發達，借款人可自行運用 「內政部不動產交易實價查詢服務網」 揭露的相關資料，或參考「透明房訊」及各家房仲網站的成交行情價，初步了解房產的價格區間，可估算出若申貸以房養老，未來每月的生活費是多少，夠不夠用。
不過，想提高房子價值，有提高「貸相」的辦法嗎？例如透過粉刷、裝修等方式。
提高貸相怎麼做
銀行這麼說：
土銀表示，以房養老鑑價作業與一般貸款案件相同，依照銀行訂定的「授信擔保品調查估價要點」辦理，評估擔保品的可靠性、整體性、銷售性，例如房地的坐落區位、屋齡狀況、交通便利等都是考量因素之一。
房仲這麼說：
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，房子的鑑價是依據區位環境、屋齡、建材及附近房屋的平均售價估算，不太可能透過粉刷、裝修等方式提高房子的鑑價。
不過，每間銀行的放款經驗及放款政策不同，對房屋的鑑價也會有小小的差異。銀行鑑價雖然是「大同小異」，但上千萬元的房子，若有個小差異也會差了不少，有機會多個幾十萬元，建議可以「貨比三家」，找對自己最有利的銀行申辦。
文／沈婉玉
想要申辦「以房養老」嗎？銀行鼓吹用手中不動產，打造更好的退休生活，聽起來是個多贏方案，但並非人人適合。
台北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚，可說是推「以房養老」的元老級人物。他善意提醒民眾，根據他多年經驗發現，有4件事銀行不會告知借款人，想要申辦的民眾要留意。
1.貸款金額對屋主無優勢，不適合短時間內需要高現金者
張金鶚說，比起售屋拿到一整筆錢養老，以房養老每個月可以支用的金額會少很多。主因是「以房養老」方案，銀行要承擔利率的變動、房價的浮動、屋主壽命延長的風險等等，往往在估價及核貸時會趨於保守，最高7成，很多只核5成。也就是說，當房屋價值2千萬，可能只能核貸1000萬到1400萬的價值。
提醒：以房養老最適合的對象是，想要在宅安老，身邊也有些退休金，銀行核貸後的每月撥款，只能當補貼退休族的零用錢。 
銀行核貸後的每月撥款，只能當補貼退休族的零用錢。 圖／聯合報系資料照片
2.每月領到的費用會逐月減少，記得把未來30年生活費納入評估
以房養老從第2個月起，就必須支付利息，領到的錢是「貸款金額扣掉利息」，因貸款採月付，金額每月累計，應還利息每月都會增加，所以你領到錢會一個月比一個月少。
提醒：各銀行產品差異化愈來愈大，為了不要讓30年後的生活費，被貸款利息及通貨膨脹吃掉，在一開始詢問銀行時，就請他列出未來30年每個月的貸款金額、利息、實領金額，方便評估。
3.你可以為房子提高價值
張金鶚表示，以房養老每月領到多少錢，有3個決定因素，1.房子估價價值；2.銀行貸款成數；3.利率。利率是固定的，但是房屋估價的價值與貸款成數並非不可變。
提醒：申辦前，請粉刷你的房子，就像一般人要租屋或售屋前，都會把房子稍加整理，以求租賣好價錢。 
隨著國人平均壽命增加，以房養老的案例越來越多。 圖／聯合報系資料照片
4.貨比三家，開辦年數久的經驗也相對多
目前政府並無提供諮詢的平台及服務，所以想要申辦的民眾必須自己到各家銀行詢問、比較後做決定。
提醒：在政府還未提供第三方的諮詢服務前，多方比較絕對是必需功課，但是若方案看起來不相上下呢？張金鶚說，辦理方案愈久的銀行經驗愈豐富，也會相對可靠。
文╱張瀞文
