<資料來源:經濟日報>

高房價釀成民怨，年輕族群想要購屋圓夢愈來愈困難。如何選擇最適合的房貸方案減輕負擔，銀行主管親自傳授三大秘訣。首先，民眾必須理解銀行房貸的還款方式，衡量自身的收入與財務條件，並善用銀行的寬限期規定，才能早日晉升有殼蝸牛，又能避免陷入屋奴窘境。

銀行主管觀察到，國內高房價、年輕族群普遍低薪，民眾購屋申貸期限確實有延長趨勢，過往民眾申請房貸多為15年，並在七、八年左右就還清，如今申貸期限以20~30年為最大宗，還款期限也比過去足足多了十年，大約要17、18年才能全數清償。


至於近期興起的40年房貸，銀行主管看法不一，有些銀行認為，延長房貸期限可讓年輕人負擔減輕、早日達成購屋夢想，但也有銀行主管說，40年房貸期限長，民眾要負擔的利息支出也非常沉重，對銀行而言風險偏高，部分銀行限定，只有年輕的首購族可選40年期。 在房貸清償方式部分，土銀主管說明，現行主要三種貸款清償方式，包括本息平均攤還、本金平均攤還，以及保留三成本金於最後一期還款等，土銀未來還將研議新增選項，以還款金額「前低後高」方式償還房貸，最快今年底就能上路。

同為房貸指標大行的合作金庫，也提供房貸客戶多種房貸還款方式。合庫主管指出，一般房貸年期為20年、30年，首購族最長可至40年。合庫與土銀一樣，都提供保留三成本金於最後一期還款方式。

目前市面上的房貸還款方式，多為本息平均攤還法。每期的本息在房貸期間償還金額都一樣，對於每月財務支出規劃比較可控制，也是銀行最常建議貸款人還款的方式，好處是貸款前期的本金少、利息多，但到了後期貸款會變得本金多、利息少，但每月還款金額固定。

另一種則是本金平均攤還法，本金平均在房貸期間償還，每期償還的本金都一樣，而應繳利息則隨著未攤還本金逐漸減少，相對壓力也愈來愈小，缺點是每期付款金額會不同。

不論採用何種方式， 年輕族群購屋時都要善用寬限期，在購屋時，支出預算較多的人可以選擇前一至三年只繳利息費用（各銀行規定不同），可使前三年還款壓力降低，寬限期過後，再以本息平均攤還，好處是讓剛購屋者的經濟得到緩衝，等到經濟能力累積充裕後再開始還本金。

以最常見的本息平均攤還，以及保留三成本金於最後一期還款兩方式為例進行試算。

老王向銀行貸款1,000萬元，貸款期間為20年，因屬首購，利率約1.62%，採本息攤還法，共240期，每個月需還款48,810元。

若採保留三成本金於最後一期還款方式，1,000萬元的300萬元為最後一期，也就是第240期時一次償還，前面的700萬元則採平均攤還法，分成239期，每月攤還金額為34,290元。和20年本息均攤方案相較，每月可少還近14,520元、負擔明顯減輕；至於最後一期的300萬元本金可一次還款，或按客戶需求另外規劃新案。

合庫主管說，「客戶若有能力，300萬可一次還，或者銀行視客戶需求重新規劃理財週轉貸款，讓客戶可靈活運用資金。」

除此之外，為協助年輕族群購屋，土銀研擬推出「前低後高」型房貸本金還款方案。土銀董事長黃伯川指出，考慮年輕人購屋困難的主因，就是剛就業時收入較低，未來隨著職涯發展、薪資將順勢成長，因此研擬推出「前低後高」型房貸還款方案，在年輕時收入較低，本金可以還少一些，未來薪資成長時，本金再多還一些。

高房價時代下，年輕族群購屋困難，黃伯川認為，年輕族群收入較低，申請房貸時，若要本金平均攤還會有困難，若能採「前低後高」，將可協助青年族群早日圓夢購屋，雖然銀行風險變高，但考慮年輕族群的收入將逐步增加，以及房貸有房屋作為擔保品，風險仍在可控範圍內。

記者陳美君／台北報導

<資料來源:經濟日報>

民眾申辦銀行房貸，總是希望低利又可拉高額度，但往往未必能夠兼顧。銀行業者指出，這時候，可以考量信貸、次順位房貸甚至主動提供連帶保證人的模式，與銀行協商。

但是，信貸、次順位房貸依照規定不能用於「購屋」用途，因此可能需要提出裝潢修繕或其他資金用途的相關單據證明，至於連帶保證人則務必是貸款人「主動」提供，以免違規。


至於理財型房貸，額度仍須在總房貸限額內，通常是房貸還款一段期間後才能申辦，對於一開始購屋房貸額度，較無幫助。

銀行業者指出，原則上信貸的資金用途相當自由，但是政策上為避免助長負債或者造成炒房副作用，信貸不能用於購屋，至於次順位房貸，也不能用於購屋，修繕裝潢則可，但貸款人要提供相關單據。

至於主動提供連帶保證人，則多半出現在年輕人、菜鳥上班族因為收入還不高，想買房又擔心額度受限導致自備款付不起，因此請父母當連帶保證人的狀況。

不過，有些銀行擔心額度拉大會導致借款人債務負擔過重，因此主動提供連帶保證人，除了要留意符合貸款戶「主動」的要件外，不可出於銀行要求外，銀行也還是會衡量貸款戶本身的還款能力，不一定主動提供連帶保證人，銀行就一定會接受。

記者夏淑賢／台北報導

<資料來源:好房網News>

買房成交價800萬，申請房貸銀行鑑價卻只估700萬，還只給貸7成，等於自備款就要掏出310萬，房價「被低估」，恐怕是許多購屋者心中的痛，更想問為何有人買房就能估到成交價？我卻不行？

想要讓銀行心甘情願借錢給你買房，首先就要以銀行立場來思考，對於銀行而言，房屋是擔保品，當借款人無法正常還款時，可以拍賣收回借款。因此「好不好賣」、「價格好不好」就是銀行最重要的考量。買房時這3件事做對了，就越容易讓銀行鑑價接近成交價。

1.地段好

「買房子是買地段」是房地產投資的老話，地段不只決定房價，也決定銀行鑑價的高低。蛋黃區的房子房價平穩，甚至有更好的上漲空間，對銀行而言就是個易脫手、好回收借款的擔保品。

不過即使是蛋黃區內的物件，也要留意周圍是否有嫌惡設施，如加油站、宮廟等，若是有過多的嫌惡設施，影響房價與脫手難易度，銀行在鑑價時就會較為保守。

2.屋況佳

屋況與地段一樣，都會影響房屋交易速度與價格，一般而言，老屋最不受銀行青睞，即使有重新裝修，但銀行無法確知使用的裝修材料好壞、結構加強到什麼程度，即使外觀看起來漂亮，對銀行來說也與一般老屋無異。

另外，房屋格局也會影響鑑價高低，最受銀行青睞的格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱，擁有兩面以上採光，再加上坐北朝南的格局最好，通風良好的格局也是加分條件。

3.金流透明

對銀行而言，承作房貸最重要的就是要降低風險，因此若是房屋買賣交易過程的金流不夠透明，對銀行來說就是有風險的物件，例如私人買賣合約、自備款來源不明確等，銀行很可能因為擔心價格不真實、金流不透明而不願意承作。

因此買房時最好要有履約成交，提供履保入款明細，同時提出明確的自備款來源，例如：股票買賣、保單解約、贖回基金、定存解約等等，讓銀行可以確認金流。更保險的作法是直接找有信譽的房仲業者交易，許多銀行都會有跟房仲配合的合約專案，在申請房貸時，相對更容易得到與成交價接近的鑑價結果。

記者王惠琳／台北報導

<資料來源:好房網News>

買房是人生大事，房貸更是左右下半輩子財務狀態的重中之重，銀行鑑價就成了關鍵角色。有網友在PTT上發文詢問，自己最近買了一間房子，分別找兩家銀行鑑價，A銀行鑑價為成交價的94折，且只能貸7成5；B銀行的鑑價卻高於成交價，且可貸8成，讓他不解到底是買貴了？還是銀行估價太保守？

文章一貼出，不少網友紛紛回應，「鑑價跟丟銅板差不多概念」、「大樓可能近一點，老屋落差最懸殊」。也有人表示，各家銀行鑑價結果本來就不同，有的銀行就是比較保守，低於成交價很正常。

運氣好的案例是鑑價物件的建商知名度較低，但恰好近期都沒有成交案件，鑑價公司便採用附近知名度較高的建案來鑑價，因此鑑價出遠高於成交價的金額。

運氣不好的案例，則是買公寓1樓，鑑價公司卻拿2樓、4樓這種本就較低價的樓層行情來鑑價，造成鑑價結果遠低於成交價。

有網友直言，銀行是營利單位，房貸鑑價時最優先考量的是「借出去的錢能不能收回」，而不是「擔保品的估價是否公平合理」。

影響鑑價結果高低最重要的兩項因素，取決於房屋地段與借款人的財力。購買在蛋黃區的物件，只要沒有重大瑕疵，通常都能得到較高的鑑價。

近幾年大數據也成為銀行鑑價的依據，比起以往的比較法，相對來說準確度更高一些。然而即使用實價登錄數據，也會有房價範圍高低，那麼銀行如何決定評估標準高或是低？除了物件本身條件，借款人的財力也很重要。

財力較好的優質客層，銀行更願意給出較高的鑑價，借款人也能獲得較多的貸款成數與更低的利率。就有網友分享自身經驗，買房時遇過貸款成數不滿意，結果銀行特地找了三家公司來鑑價，找鑑價最高的讓他貸到接近8成5。

由於各家銀行鑑價結果難料，若是不想要房貸鑑價落差太大，最好找3家以上銀行鑑價，以免貸不夠理想成數造成資金缺口。

記者王惠琳／台北報導

<資料來源:經濟日報>

年輕人擔心自己因為初入職場、收入不高，想買房恐怕房貸金額會受限，導致自備款負擔沉重，難以實現成家夢想。銀行業者建議，若房貸戶本身願意主動提供連帶保證人，是可以為提高房貸額度加分的變通做法，但關鍵在於必須是本人「主動」，不可以是銀行方面提出，否則就有違規之虞。

銀行業者指出，根據現行規定，個人向銀行申辦房貸，銀行不得要求連帶保證人，但這個規定主要是銀行不能強制房貸戶提供連帶保證人，如果房貸戶個人主動找人做保，並不在此限，而若連帶保證人財力與信用條件佳，就可以對房貸戶向銀行協商取得更加優厚條件的房貸，產生正面的助益。

不過，現在一般房貸戶都沒有提供保證人的需要，但如果是年輕人初入職場，比方年薪可能還不到40萬元，因此銀行在考量月收入與每月期付金合理比例，以及負債（房貸）相對收入的倍數大小等因素後，有可能限制其核貸成數或者額度，這時候，如果房貸戶找來自己的父母之一當連帶保證人，就可能因為強化信用條件而有機會得到較高的核貸額度，進而減輕自備款等壓力。

要提醒的是，如果自願提供連帶保證人，必須自己手寫連帶保證的書面文件，銀行沒有固定的格式文件可提供，所以自願提供連帶保證人必須每一個字都是房貸戶自己親手寫就，才不會讓銀行承擔被認為強制要求客戶提供連帶保證的違規風險。

獲利錦囊／本金攤還能力 仔細規劃

申辦天期長達40年的房貸，雖然有降低初期還款壓力、提早成家圓夢的好處，但銀行業者提醒，天期拉長勢必導致整體的利息支出增加，而且本金攤還到後期會增加，因此房貸戶要妥善規劃現金流，確保攤本金額提高後有能力支應，以及有關提前還款的綁約條款限制，還有房貸滿30年時可能衍生的重新設定成本。

銀行業者指出，房貸不論原始的契約天期長短，大多都有給予房貸戶提前還款的選擇空間，也就是所謂的綁約條款，通常條款會限制借款的第一年或者前三到五年若提前還款，消費者要付給銀行違約金，但只要過了綁約期限，房貸戶若有能力還款，可以採取有多餘存款或年終獎金入帳時沖還本金，以縮短實際還款年限；或者是若收入增加可與銀行換約來縮短貸款天期、加速還款，這兩種做法都可以不必照合約走完40年，以節省總利息支出。

還有就是設定抵押問題，銀行業者表示，依照民法，設定抵押權最長30年，超過30年的債權債務關係，雖然不會因此受到影響，但必須有所因應，一種是一開始就選擇設定普通抵押權，這種沒有30年期限問題，而非優先的最高抵押權；其次是等到30年時房貸戶再行重新設定，但這可能衍生設定費；第三種是只針對實際貸款金額、1比1比例來設定抵押權，房價超過貸款金額的部分不在設定範圍內。但是這些也要看銀行做法上如何選擇與相互配合。

記者夏淑賢／台北報導

<資料來源:好房網>

全球再次面臨降息風，台灣房貸利率已經低到歷史低檔了，還有再降息的空間嗎?融資容易、成本低，是房市利多，資金氾濫下，吸引大戶持有房地產。而從全球利率趨勢來看，低利率仍將持續一段時間。

全球都在降息，連美國聯準會也從過去幾年的升息到今年轉為降息，目前基本利率降為2%，新興國家今年也積極降息，動輒二碼、三碼。但台灣利率卻是連續13季靜止不動，重貼現率維持1.375%，央行總裁楊金龍甚至表態，今年都沒有打算降息。

房貸利率在歷史低點

從2008年爆發金融海嘯以來，已經過了10年，這10年來全球一直處於低利率環境。台灣房貸利率在2008年還有超過2.5%水準，自2009年以來則一直落在2%之下，目前購屋貸款利率已經跌至1.624%，比金融海嘯爆發後景氣最糟時的利率1.641%還要低，低利率已經成為常態。

最近有立委質詢，八大官股行庫最低利率是否會跌破1.5%，雖然各大銀行表示會力守底線，但也顯示低利率情況似乎難以扭轉。

五大銀行房貸利率。（製表／林奇芬）


爛頭寸多，銀行資金要去化

在低利環境下，銀行端房貸餘額也持續攀升，統計至108年8月底，購屋貸款餘額7.2兆元，建築融資也持續攀高到1.98兆元，二者合計接近9.2兆元資金，都創下歷史新高紀錄。

目前台灣金融機構放款餘額有26.5兆元，房地產相關放款9.2兆元，占比34.7%，但此只統計與住宅相關貸款，不含商業不動產放款，若二者相加可能接近5成，占比相當高。

然而截至108年8月底，台灣金融機構存款餘額高達35兆元，放款餘額26.5兆元，等於有8.5兆元的爛頭寸。資金苦無去處，銀行為去化資金，即使利率低也願意承做房貸業務。

有錢人資金該擺存款，還是買房子？

由於游資充沛，銀行甚至拒絕大戶存款，舉例來說，一年期定期儲蓄存款利率1.09%，但若是500萬元以上存款，利率降為0.24%。很明顯銀行並不歡迎大額存款，因此這幾年拼命推銷大戶去買基金、理財商品等。

有錢人若手上有大額資金，存款被拒還不如去買屋，把資金拿去做購屋自備款，剩下的部分向銀行貸款，還可以享受極低的利率水準，算一算，是一筆不錯的投資，也難怪近一、二年已經開始看到豪宅交易回溫。

根據內政部編制的住宅價格指數，104年之後，全國住宅價格指數偏向盤整並未大幅下滑。其中，只有台北市、新北市有較大價格波動，其他縣市則是震盪緩步趨堅。而台北市、新北市104、105、106年三年較大價格修正後，107年起走勢回穩，並有小幅回升，顯示房市在經歷過去幾年高額課稅、資訊透明等整理之後，房價大幅修正風險已經逐漸去化。價格走穩，房貸利率低，手上資金無去處，因而吸引大戶增加房地產持有意願。

低利率對一般購屋族來說，算是利多，可降低貸款成本，但小資族最大的壓力還是房價高，購屋能力不足。但對資金大戶來說，低利率下房地產也成為一個不錯的投資選項。

文／林奇芬

<資料來源:聯合報>

民眾需求愈來愈多元，銀行房貸商品也逐漸多元化，購屋族買房前究竟該怎麼選？公股銀行主管指出，必須先了解自己的財務規畫，再從市面常見的六大房貸類型中，挑選適合自己的商品。

銀行主管說，市面常見的六大房貸類型包括指數型、固定型、階梯型、抵利型、理財型及保險型，各有各的好處，不見得只限特定族群，依照未來的財務規畫挑選，才是不二法門。

所謂的指數型房貸商品，每家銀行會依照至少五家以上銀行（多以公股銀為主）的一年期定期儲蓄存款機動利率的平均數，稱為「指標利率」，再加上銀行承作成本、風險及合理利潤等「加碼利率」，依客戶個案條件算出。與傳統型房貸不同之處在於，傳統型是「基本放款利率」，利率由貸款銀行決定，且會不定期調整，而指數型利率公平透明、貼近市場水準。

銀行主管說，類似這種指數型、階梯型房貸等類型，基本上都是隨市場利率變動，並非貸款期限內維持固定利率。民眾若擔心市場利率變動會增加利息支出，可以選擇「固定型房貸」，顧名思義貸款期限內的利率相同，不會受到利率調升而增加支出成本。

此外，現在銀行推出商品通常都是全方面的考量，例如若民眾購屋後十年，開始有房屋修繕的需求，但是原先的貸款期限都還沒繳完，手頭也沒有太多剩餘資金時怎麼辦？

因此許多銀行推出理財型房貸，當借款人還在清償房貸本息時有其他資金需求，可向銀行申請理財型房貸，除了借貸資金可以隨借隨還外，也可讓房貸價值靈活運用。

目前平均貸款年限落在廿年左右，若借款人期間內不幸發生事故，家庭瞬間少了經濟支柱，房屋恐被法拍，銀行也有「房貸+壽險」組合，防止家庭成員因借款人發生意外而流離失所。

記者林子桓／台北報導

<資料來源:經濟日報>

買房子貸款，該選20年房貸還是30年？一般以為30年房貸要付較多利息，有網友提出，貸30年房貸，用20年房貸的還法，再把每月差額投入利息較高的儲蓄險，30年房貸反而比20年划算，在網路引起熱議。

包括聰明貸款創辦人蔡文欽、瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛等專業人士都認為，網友邏輯沒有錯，只要有利差，借低利的錢，投入在利率較高的商品，一定比較划算，當然前提是要找到適合穩定的投資商品。

一位網友日前在PTT提出，房貸1,000萬元，以利息1.6%來算，若選20年房貸，月還48,716元。選30年房貸，每月降至34,994元，一個月可少繳13,722元，一年可少繳16萬4,664元。

網友說，選30年房貸，然後把比20年房貸少付的金額，一年16萬4,664元，投入2.4%的儲蓄險。

到了第20年，貸款20年的人，會還清房貸，但選擇30年的人，雖然還欠銀行388萬本金，但儲蓄險會有416萬，把416萬領出來還清房貸388萬元，還倒賺28萬元，而且有儲蓄險的保障。

黃舒衛表示，銀行房貸利率低，儲蓄險利率高，依數學計算，確實是這樣的結果。實務來看，一般民眾房貸多半會提前還款，真的繳到20年、30年的是極少數，利用較長的貸款年期、較低的貸款月付金來增加財務投資的自由，確實可行。

他說，但前提是要找到合適穩定的投資商品，而且財務紀律要很好，另外房價也不能跌，不然貸款繳完，賣房還要倒貼。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房貸要付利息，又有欠債的感覺，一般人多會盡快還清貸款，不過對於懂得投資的人來說，資金靈活運用反而是錢滾錢的好辦法，甚至也有人增貸來投資，看上的就是房貸利息低的優勢，只要投資報酬率能到超過房貸利息的，包括像美金儲蓄險、債券基金等金融產品，都算是合理的理財規劃。

不過依網友計算，30年才多賺28萬，對一般人來說吸引力似乎有限，但如果期待投報率高一點，選擇股票型的產品，則風險會提高，甚至有可能虧本，建議想要靠增貸或是延長貸款來賺錢投資，應該具備一定投資能力，以免賠了夫人又折兵。

記者游智文╱即時報導

<資料來源:好房網News>

街道上主打「0元購屋」、「不用自備款就可以入住」的廣告招牌林立，對於想買房却湊不到頭期款的民眾來說，確實好誘人，但天底下真的有這麼好的事？答案當然是沒有。建設公司表示，新建案之所以能大幅降低自備款，通常是藉由「公司貸」、「AB約」、「裝修或信貸」等方式，來引誘你入甕，間接營造出輕鬆購屋的假象。

主打零元買房、不用自備款就可即刻入住的炒房模式，在房市已存在多年，網路上也常常看得到類似訴求的說明會，這些廣告的目的，不外乎是吸引有意購屋卻無法備足頭期款的購屋者，以全額貸款或是房貸加信貸的方式購屋。然而在這些操作模式的背後，我們已背負龐大且令人喘不過氣的鉅貸，究竟要到何時才能還得清？

一般來說，購買成屋自備款，約交易總價的二到三成。若購買預售屋，則訂、簽、開總共約交易總價的１５％，之後隨著工程進度，買方再依約繳付１５％；換句話說，預售屋到交屋最後，通常要付約３０％的自備款。

但如果以手頭上沒有那麼多自備款來說，建設公司，就會向你介紹「建設公司貸」，以一間總價一千萬元的房子來說，銀行核貸七百萬元，建商另貸給買方兩百萬元，買方自備款就只需準備一百萬元；其實這種方案說穿了，只是延後付款，因為在交屋後的幾年內，買方必須同時償還銀行貸款與建設公司貸款，負擔不見得比較輕鬆。

專家也表示，除了低自備款的方式，另一種爭議性比較大，就是和建設公司簽訂「假合約」；假如一間實際成交總價一千萬的房子，原需兩百萬元自備款，若另做假合約把成交總價改為一千兩百萬元，則八成銀貸可貸到九百六十萬元，自備款僅需四十萬元，但簽訂假合約有違法的疑慮，專家建議民眾最好不要嘗試。

而還有另一種方式則是在房貸之外，額外申請裝潢修繕貸款與信用貸款，來補足房貸成數不足的部分。不過，像信用貸款的利率較高，可能接近３％，民眾雖然少準備一些自備款，卻得付出高額的利息。

低自備款風潮盛行，導致民眾誤以為買房子「不需要準備太多自備款」，但其實等到真正入住後，個人財務就會緊繃到極限，一旦遇到突發狀況，房貸繳不出來，房產就會被申請查封淪入法拍。

「低首付」、「零首付」，引誘自備款不足的民眾勉強購屋，天下沒有白吃的午餐，不用自備款的背後，終究背著一屁股的債，這樣買房子的方式，看似輕鬆，但你敢嘗試嗎？

記者戴鈺純/綜合報導

<資料來源:今日新聞NOWnews >

高房價時代，低自備款的年輕首購族，買得起房嗎？房市專家建議，可以考慮入手自備款相對低的預售屋，但最好要有穩定收入，且每月買房支出不要高過薪水的3分之1，或者先向親友借款，提高自備款，比較能買到條件較佳的房屋。

最近有網友在moblie01發文，自稱目前在百大企業上班，平均月薪有6-8萬元，但自備款僅30-50萬左右，詢問這樣能否買房，引起熱議。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在年輕人所得難增加，較難累積財富，若要購屋，大多都像該名網友一樣卡在自備款；如果低自備款要買房，可從預售屋下手，不少建案幾十萬元就可訂一戶預售屋，但前提是要有穩定收入，並且確認是否有能力還款，建議每月的買房支出，盡量控制在月薪的3分之1。

住商不動產企研室經理徐佳馨也指出，不少年輕的高薪資族群，存不到什麼自備款，又想買房，確實只能建議從預售屋開始看起，初期負擔較輕，但要記得評估未來2-3年間的收入，能否支付得了後續工程款。

為避免錯估購屋能力而慘遭斷頭，徐佳馨建議，還是將自備款存到起碼100萬元再買房，因為像是契稅、裝潢費用等，都是很容易被忽略的高昂支出。曾敬德也建議，年輕族群想買房，可以再多存一點錢再進場，提高自備款之後，比較能購得理想的房子。

除此，部分積極想買房的群眾，可能會透過長輩的房屋二胎貸款或增貸來籌措資金，但徐佳馨指出，增貸等於必須同時負擔2筆房貸費用，壓力不小，而二胎則需支付3%以上利息，以及手續費、代書費等成本，消費者申請前必須三思。

財經中心 / 綜合報導


試算看看，聰明貸款有提供 可負擔多少總價房子的計算機