對於外界關切過去在房市多頭買進的投資客，近年面臨「只還息、不還本」的寬限期到期，是否會衝擊銀行房資產品質？國銀龍頭台灣銀行主管今天表示，內部早已嚴格因應，並讓寬限期與房貸成數連動。
台銀主管指出，若房貸成數在7.5成以下，可享2年寬限期，超過7.5成最多僅有1年寬限期，非自用住宅者最高則可達3年；此外，同時會以借款人的「所得支出比」為衡量基準，該比率如果低於130％，會彈性調降房貸成數，以降低風險。
而中央銀行於第二季理監事會議，特別統計主要的20家本國銀行，其中有19家銀行辦理房貸寬限期，截至3月底具寬限期的總貸款餘額1兆543億元，占這19家銀行整體房貸比重15.78％。
央行總裁楊金龍當時表示，整體來看，央行認為房貸品質尚屬穩健。不過，他話鋒一轉提醒借款人，特別是房貸族要注意利率風險，如果哪天台灣升息了，是否有足夠的負擔能力。
記者盧冠誠／台北報導
近年銀行逾放攀升，帶動法拍屋釋出規模大增，統計顯示，今年上半年全台建物待標總件數為5,796件，年增約12.9％，其中北北桃三都年增率分別為27.5％、31.6％、28.4％，遠高於其他都會區，房價下跌、房貸由寬限期進入本利攤還高峰期，使法拍規模欲小不易。
根據寬頻房訊統計顯示，全台法拍建物待標件數在2013年上半年尚有7,412件，2015年上半年至2017年上半年多維持在5,100多件的低檔水位，不過今年上半年快速增加至近5,800件，其中以北台灣各都會區增幅明顯，除北三都年增幅約三成左右外，非六都的新竹縣市也分別有51.9％、41.8％的年增率。
寬頻房訊發言人徐華辰指出，雖然房貸利率仍處於約1.8％的低檔水位，不過自2015年房價高點起算，近年北台灣都會區房價普遍都有10～15％以上的跌幅，部分供給量大區域，或當初房價炒作過高的物件，房價被打回原形，成為法拍釋出增加的主要因素。
此外，自2016年3月解除信用管制後，至今已二年多，不少使用寬限期的購屋客開始陸續進入本利攤還的高峰期，對於高槓桿操作或資金實力有限的購屋客來說，償貸壓力倍增。另近年整體經濟未好轉，部分企業資金調度陷困境，不少習於以資產為擔保品取得營運資金的企業財務不佳，或建案成中輟案，也成為法拍屋量增的來源。
值得注意的是，雖然法拍屋釋出規模大增，不過接手買盤也相對強勁。統計顯示，在2013年、2014年間，法拍屋的成交率多約在42％左右，之後房市景氣因打房政策快速下滑，法拍屋成交率降至2016年的33％，不過隨著房市買盤回穩，近兩年成交率則約提升至37％左右。
其中，上半年又以新北及桃園成交率回升最明顯，分別為46.6％、36.5％，年增均逾4個百分點。
徐華辰表示，平均得標拍次由去年上半年的2.74拍，減至今年上半年的2.69拍，平均得標加價幅度由去年14.1％縮減至9.9％，顯示在法拍市場撿便宜的買盤動能不弱。
郭及天／台北報導
景氣不佳，房價居高不下，許多人要買房前都需三思再三思，一名網友因工作越趨穩定，對於買房有些心動，詢問大家應繼續租房或置產，而買房的時機點又是何時？底下網友各有看法，幫他列出租房與買房的優缺點，也分享「結婚」、「分家」等都是買房契機。
一名網友在 《Mobile 01》 發文，表示自己已租屋多年，工作也日漸穩定，認為繳房貸似乎跟繳房租差不多，買房後若增值還能賺一筆，租房雖然輕鬆，但較不穩定，若突然需要搬家可能會把生活搞得一團亂，因此詢問其他網友意見是租屋好或買房好。
底下網友看法不一，也為他列出租房與買房的優缺點，有人認為雖然買房比較有自主性，也不會替房東養房，然而買房後工作壓力會變大、不能失業，若不幸遇到惡鄰居也無法隨意搬家，十分頭大，但長期而言當然還是買房更為踏實。
其他網友分享買房契機，有人是因為「結婚」而買，認為「自己住還是比較自在」，有人則是「跟親戚鬧分家」而買。有網友建議他「買了房子生活會有目標，資金可以留存、融資比較容易」，表示若該網友手頭現金足夠，是可考慮置產。
銀行辦理房貸授信皮要繃緊一點了！金管會銀行局副局長莊琇媛21日表示，金管會觀察近年購置住宅貸款與建築融資逾放比率確實有上升的趨勢，現階段金管會將先觀察，但若有必要，會對不動產授信集中度高的銀行針對個案採行「高度管理」。
金管會放話可能從嚴管理，央行理監事會議也未對豪宅緊箍咒鬆手，貸款成數上限六成並未鬆綁。央行總裁楊金龍更直指，央行還是會密切注意高價住宅的情況；他同時提醒，長久來看，未來預期將是升息循環，目前美國升息，歐洲及日本比較慢，但「不可能永遠如此，台灣也是一樣」，房貸戶要留意自己的利率承擔能力。 
根據金管會和央行兩大主管機關掌握的數據，銀行最新的建融、住宅貸款逾放比率分別為0.23％、0.26％，各是五年和六年多來新高，呈現走升的趨勢；但逾放比率不到1％，仍屬偏低水準，因此目前僅算「觀察期」，主管機關還沒有打算馬上採取立即措施。
楊金龍說，整體來看，銀行房貸品質尚屬穩健，統計至今年4月底本國銀行的房貸逾放比率雖有0.26％，仍低於全體放款逾放比率的0.28％。但央行也特別調查銀行二胎房貸及房貸寬限期情況，顯示央行對銀行相關授信也不是全然放心。
根據第二季央行業務局對20家本國銀行授信問卷調查結果，其中12家銀行承作二胎房貸，至去年底貸款餘額319億元，占比0.7％。
銀行房貸寬限期力面，至今年3月底有19家承作，貸款餘額1兆543億元，占比為15.78％。
央行表示，相關數據顯示二胎房貸方面，大銀行承作比重不高，並且貸款條件相對嚴謹；至於房貸寬限期風險控管，各銀行也採取審慎態度。
金管會先前便持續針對不動產授信集中度高的銀行採高度管理，但銀行改善後由銀行自行管理，面對房貸逾放比率上升，金管會強調，目前先觀察，但若有必要，會考慮對集中度高的銀行重新採個案式的高度管理。
莊琇媛分析，建築貸款逾放增加主要是前幾年有房地合一稅的問題，造成投資需求下降、市場價格又不好，就容易出現逾放，但主管機關規定不動產放款要提1.5％的呆帳準備，目前銀行對房貸、土建融態度謹慎但還不到緊縮的程度。
魏喬怡、彭禎伶、呂清郎／台北報導
前副總統呂秀蓮 19 日在臉書上直播，討論台北市的住宅政策。針對買房議題，她認為年輕人本來就買不起房子，「大學畢業憑什麼你就可以買得起房子」，房子是步入中年後才需要考慮的問題。
呂秀蓮在 臉書直播約 10 分 44 秒 處指出，她認為年輕人應該要有「流動產」的觀念，工作在哪裡，只要有房子住就好，不去想要擁有它的話負擔就會減少，不然房貸壓力就會讓生活品質下降，而且收入全部會投入其中，但房子卻是「越住越老」。
呂秀蓮說，現在是個全球化的時代，年輕人應該要放眼天下，「今天找到的工作不是一輩子的工作」，如果抱持著「不動產」的觀念，可能會因為將就房子而不想去闖天下、不會去找更好的工作；但是如果換成「流動產」觀念的話，「人到那裡有房子住就好，付得起租金就可以享受，也能兼顧生活品質。」
呂秀蓮認為，有了生活品質，就會繼續想追求更好的工作「也許在國外，也許由南到北」，不動產應該是步入中年後才應該開始思考的問題，因為年輕人本來就買不起房子，「大學畢業憑什麼你就可以買得起房子？」
寬限期不再，房貸完美風暴即將引爆？中央銀行調查20多家銀行房貸寬限期授信狀況，發現部分銀行因房價下修，衝擊房貸業務品質，出現逾放比飆高現象，雖然損失有限，但擔心連環爆，必要時將金檢伺候。
根據金管會統計，寬限期在今年底前到期的房貸有5429億元，占全體住宅貸款比重8.1％，不過因首季房價下修，不少先前進場的投資客，面臨龐大虧損，「只還息、不還本」的寬限期到期後，斷頭壓力不小。
以一銀為例，首季房貸逾放比攀至6年半新高0.39％，季增0.07個百分點，高於全體銀行平均水準0.26％，讓央行相當關注，由於一銀是公股行庫，又是前十大房貸放款行，連一銀都有房貸逾放增加壓力，市場狀況不容輕忽。
央行官員表示，若按金管會統計，全體國銀4月底房貸逾放比0.26％，與2、3月持平，資產品質並沒有特別變化來解讀，一銀應是個案，也寧可相信是個案，但究竟何種放款邏輯，導致出現逾放走揚警訊，有必要釐清。
央行官員表示，大台北地區房貸占比高，加上投資客多，逾放比走揚情況自然顯著，「房價下修絕對是很大的壓力」，已要求各銀行詳細回報寬限期授信狀況況，如果未來幾個月狀況無法控制住，不排除祭出金檢。
銀行業者表示，雖然央行陸續鬆綁房貸信用管制，回歸銀行內控，但公股行庫最大問題還是「錢太多」，尤其房貸戶持續還款，就得找新貸戶，才能維持房貸市占率，放款品質有沒有想像的那麼好，大家心知肚明。
銀行業者表示，公股行庫承作房貸平均成數約65％，還算安全，就算房屋遭到法拍，擔保品「打了八折再八折」，也不至於虧損，問題在於若房價還沒止跌，再來個1成跌幅，到時虧損就會擴大，這絕對是未爆彈。
黃琮淵／台北報導
台灣利率頻在低檔盤旋，為了打敗定存，讓資金獲得更好的回報，這些年國人流行到海外購買不動產，冀望行銷廣告上動輒5%起跳的高投報率美夢成真，然而前幾天自由時報報導指出，從2011年6月到今年5月底，台幣對日圓就升值了27.92%，台灣販售日本不動產量體不小的信義房屋，自東京設點至今累積成交2500件，超過1600億日圓，即將近台幣440億元的不動產，導致投資人帳面價值縮水將近3成。大熱天不想出門
投資人荷包瘦了，但是反觀信義房屋卻賺了豐厚的仲介佣金。投資人因為信義房屋是上市公司而賦予信任，跟著去買遠在2100公里以外的東京不動產，但是卻可能因為沒有被告知匯損與租金投報下降風險而慘賠一屁股，午夜驚醒時，他會不會一而再，再而三自問: 「到底是怎麼一回事」、「信義房屋不是深耕日本九年了，怎麼還會這樣」呢？
根據財團法人台灣經濟研究院調查，國人赴海外購置不動產規模在2016年時突破台幣1000億元。數字大幅成長的主因是台灣房地產景氣自2014年底之後反轉直下，投資誘因大減，加上利率頻創新低，錢長不出錢，只好把資金移去海外買不動產。由於台灣人對日本有特殊情感，加上信義房屋、群義房屋、JPHOME等代理業者招攬，很多人因而去東京，去大阪買房子，不過估計買來自用的買家只占少部分，大部分買家著眼的是不動產業者標榜的穩定投報率與租金收益，這些說詞如今卻像一個個氣泡，陽光來了就一個個被戳破。
穩定報酬的第一個挑戰是你抓不住它的匯率，第二個就是少子化。少子化是全球共同趨勢，台灣如此，日本也是如此，日本少子化惡化的情況已經嚴重到被日人稱為「國難」，日本國立社會保障暨人口問題研究所發表的報告指出，30年後全國人口將減少4000萬，三分之一的房子可能變成空屋，加上日本租屋市場健全，持有房屋的稅賦很重，不買房子不會像在台灣一樣承受莫須有的壓力，「日本人不買日本房子」成為流行語，在這種情況下侈言高投報率是容易砸鍋的。
也因此，未來如果你的日本房地產想要脫手，就會是個傷腦筋的習題。名作家劉黎兒的文章裡就直接挑明了一件事說: 「台灣人或華人購買的房產都在華人圈裡打轉，而不受日本市場歡迎的物件，如中國人群集的塔層大廈、住家一樓、面北無日照、繁華鬧區等等，只好等專仲介華人的房產業者賤價去找下一隻華人小老鼠接手。」
而根據工商時報報導，由於地價跌跌不休，加上脫售乏人問津，兒女不想繼承，不少日本地主被迫選擇任由土地閒置荒廢，這個現象與銷售日本不動產業者口中的美麗遠景相比對，是殘酷的反諷。
為了促銷不動產，這些禁忌與已經發生的事，台灣代理業者都會一一揭示給買家嗎？
另一個沒有揭露的是「實價」。日本的實價登錄已經上路二十多年，完全仿照歐美房價透明機制，但僅有合法仲介業者可以付費查詢房價、租金價格乃至於銀行估價，一般消費者能上國土交通省網站找到簡易版本，但因都是日文，看不懂日文的人也沒輒。在不熟悉的土地上遇上資訊不對等的待遇時，信義房屋等代理業者有沒有跳出來保護投資人呢？
如果日本不動產買主極幸運地沒有買貴太多，出場時又賺了一點，還不能跟你說恭喜。第一，你算過持有不動產的這些年裡繳了多少房屋稅、地價稅和管理費嗎？第二，如果五年內脫手，你的讓渡所得要面對30%的所得稅，外加9%的住民稅，賺來的說不定都賠回去了。
這些年不少台灣人購置日本不動產，再當成民宿或民泊經營，但2018年6月15日新民泊法上路後，若未經登記並通過消防檢查等查核的民宿或民泊將被重罰。這件事茲事體大，你還敢抱著到日本經營民宿收租的大夢嗎？請千萬慎思！
記者楊欽亮 / 報導
金管會昨天宣布，將大幅鬆綁銀行建築融資限制，增列長照、社會住宅、學校及二○一二年前的廠房興建等，可免計入建築融資上限百分之卅限制，預估房貸放款可釋出三千五百億到七千億元，對不動產市場將是一大利多。
此外，在金融整併方面，金管會主委顧立雄昨天表示，金融業「金金併」原則上以併一家為限，金控獲金管會核准併購，在完成整併前不能再申請轉投資另一家金控或銀行，金金併首次參股百分之十持股，須在三個月內完成。顧立雄說，金管會將在下周業務會報通過「金金併」法規修改，最快今年第四季，新規定可望上路，但他相信現在金融市場已開始「醞釀」 。
顧立雄昨天上午在行政院院會中報告「金融發展行動方案」，提出金融整併政策。顧立雄下午主持金管會例行記者會時表示，「金金併」是以金控為主體的併購，金控可先參股再整併，首次投資持股比率將降為超過百分之十（例如百分之十或十五）即可，投資方式將以公開收購進行，這樣小股東也可跟著賣出；適格的申請人，主要是民營金控，不包括公股。
金管會銀行局局長邱淑貞解釋，金金併是採「自願性公開收購」，首次持股達百分之十，須在三個月內完成，金管會將給予資本計提優惠；例如投資一百億元，資本計提可以打折百分之十六，等於只須扣除十六億元，這樣就不會大幅影響到金控的資本適足率。
另外，金管會對房貸放款及保險投資再生能源也有開放措施。邱淑貞說，將修改函令排除銀行法第七十二之二條適用範圍，即符合公益性及社會性兩原則放款，可不適用百分之卅的房貸放款水位限制；可排除項目包括醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍等。另外，在民國一○一年之前的廠房放款，若興建廠房目的是為生產，也一起排除。估計開放後，房貸放款可增加三千五百到七千億元空間；目前銀行業房貸放款平均水位已超過百分之廿六，接近滿水位。
記者孫中英／台北報導
中央銀行日前發布最新金融穩定報告，2017年家庭部門借款餘額成長至15兆元，一舉創下15年以來新高，主要是受高房價導致家庭債務持續增加的原因之一。不過，景文科技大學財務金融系副教授章定煊痛批「央行的錯誤政策把台灣的家計部門推向破產的邊緣」。
從央行這份報告顯示，去年家庭部門借款餘額成長至15兆元，其中以購置不動產比例最高占63.56%，周轉金借款則占33.8%居次，相當於全年GDP的86.07%，儘管不動產市場回穩，但民眾買房負擔仍重。央行認為，家庭債務主要來自房貸，家庭儲蓄率高、淨資產不低，加上國內失業率及放款利率處在低檔，有助家庭維持穩健的償還能力，整體財務體質仍屬穩健。
這些年來銀行利息低，錢又好借，不少民眾借來買房。不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊在 臉書 發文表示，央行釋放出氾濫且低廉的準備貨幣進入銀行體系，導致家計部門均提高其財務槓桿，向銀行部門介入高成數的貸款來購屋，同時也導致大量資金湧入房地產，促使房價泡沫化，也讓家計部門高估自己的財富，過度消費、降低儲蓄率，產生繁榮的假象。
章定煊進一步分析，一旦房市泡沫破裂，家計部門的資產價值大幅縮水，家計部門的淨值可能陷入負值，家計部門破產，被迫緊縮消費，最後經濟陷入長期蕭條。
舉例來說，一個雙薪家庭夫妻兩人薪水10萬，之前存200萬當自備款，再貸款800萬，買1000萬的房子。若以2％利率、貸款20年計算，每個月房貸4萬元，小夫妻兩人覺得自己有200萬資產，每月扣除房貸還有6萬可以消費。萬一有什麼其他狀況，房子增貸一點或賣掉就可以處理。
不過章定煊認為，一旦房市泡沫，房價跌掉3成，只剩700萬元，小夫妻資產就變成淨值負100萬。他們必須立即緊縮消費，只要有個狀況，包括生病、失業、多生小孩等，超過每月可剩餘6萬元能處理的範圍，他們立即陷入破產危機。因此，他指出，央行的錯誤政策，正是讓台灣大量的家庭陷入這種財務危機中。過去彭淮南曾說，「你的QE，我的煎熬。」現在美國QE早退了，台灣還深陷貨幣亂象中，要怎麼說呢？ 財經中心／綜合報導
各家銀行都有提供手機APP，客戶反映多數只有「好用」或「不好用」，站在銀行業的立場可不是這樣，銀行想的角度比客戶多更多。
玉山銀行就表示，「玉山行動銀行」APP是透過累積多年使用數據分析作為基礎，這和國泰金控的「國泰優惠」APP運用自行發展的大數據分析系統，有異曲同工。中信Home Bank APP則導入Design Thinking方法論，找出使用者痛點並推出功能改善，台新銀行副品牌Richart，則由團隊透過每日口碑偵測掌握用戶的聲音，超過上百場的使用者訪談及使用者體驗來設計新型產品、功能。
中信銀行表示，為能落實APP服務的設計原則及構想，舉辦過70多場客戶易用性訪談，將百萬數位用戶歸納出五大金融洞察，除了創新功能，亦將使用者介面進行全面升級，將舊式「九宮格」的點選介面，改為符合手機閱讀架構的卡片式設計及快捷功能引導，為能符合手機的個人化需求，APP搭配生動活潑的趣味元素，如中信小B－貓頭鷹與客戶互動。
「國泰優惠」APP是金融市場上唯一整合金控跨業服務、且百萬下載量超越單一信用卡或行動銀行APP，國泰金表示，它的源起即是客戶普遍反映「缺乏能同時滿足各項優惠權益資訊查詢」的行動平台，因此在設計時盡可能納入金控旗下會與消費用戶接觸的子公司業務，六大功能的設計思考上以「服務會員」為核心價值。例如，該APP裡有「我要送禮」，是金融業界首創的電子票券轉贈功能，將紅利兌換的電子票券以LINE、e-mail等方式贈送給親友，受贈者只須點選特定連結，即可完成領取並且立即使用。
受惠於科技的進步，愈晚進入市場的APP經常能有較好的科技條件，台新銀行副品牌Richart近兩年上市，以「年輕人的數位銀行」為號召，因此設計理念圍繞著「簡單、方便、透明、懂你」原則，且能提供整合服務，台新銀行表示，出發點是要顛覆年輕人對銀行有距離感的刻板印象，讓年輕人開始願意相信銀行，短短時間Richart APP累積下載數超過50萬，驗證了創新設計的成功。
金融理財新聞中心／台北報導
