鑑價玄機 還在為買房子能夠貸幾成傷透腦筋嗎？根據《蘋果》取得官股銀行內部資料顯示，銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級，A級地區最高能貸款到8成，B級是7.5成，C級是7成，如果是D級就只能貸到6.5成。還在傷腦筋的你，趕快查查看，想買的房子到底可以貸到幾成。
銀行業者表示，除銀行鑑價和房子地點、坪數會影響房貸款成數外，其餘如年薪是否破百萬，及是否已申請高額信貸、佔用房貸額度等都會影響房貸成數。
台北市全是A級
近幾年房價下跌，不少自住客考慮進場買房，今年第1季買氣逐漸回溫，不動產買賣件數成長1成。只是預算不高、買房又缺經驗的小資族要注意，並非全台的房子都可以貸款到最高8成，若非6都精華區地段的房子，貸款成數未必如人意。屬於Ａ級的地區，除天龍國台北市12個行政區都能貸到8成以外，其他有Ａ級的縣市能還有新北市、新竹市、新竹縣、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等7個縣市，桃園市未在其中。
至於其他縣市如基隆市、桃園市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、宜蘭縣和金門縣都無法貸款到8成，專家說，如果想買在這12個縣市置屋，就要多準備些銀彈當頭期款。根據官股銀行內部資料，澎湖縣和金門的房子最高甚至連B級都排不上，最多只能名列C級、貸到7成；而除天龍國外，最高等級非新竹市莫屬，房屋價值只分為A級與B級，不動產顯然比其他縣市值錢。
貸8成要年收百萬
銀行業者表示，除銀行內規評估貸款成數原則之外，貸款人年收入若沒有百萬以上，恐怕也無法貸到最高成數8成。一對年輕夫妻喜歡宜蘭靠海的老房子，預算在500萬以內，但是因為地區偏僻，銀行貸款成數太低，只好打消購屋計劃。
上海銀行主管解釋，除地點會影響成數，貸款人條件也是評估關鍵之一，比如沒有年薪百萬，想貸到8成較不容易。中信金個金處總處長楊淑惠也說，觀察近來民眾未必貸到8成。除了地點與民眾的年收入會影響貸款成數，若民眾之前也申請大量信貸，會佔用房貸額度，等到要申請房貸時，成數也會降低。
現在是否是買房好時機？住商不動產企劃研究室主任暨集團發言人徐佳馨說，對自用住宅來說，現在買是相對低點，但若坪數小、地點差，貸款成數一般無法太高。
林巧雁/台北報導/主編：王郁惠/視覺設計：王瑜生
貸款成數是很多考慮買房的民眾關心的重點之一，官股銀行內部資料顯示，銀行通常將房子依地區分類，等級有A、B、C、D，A級最高能申請到8成貸款，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成。
根據《蘋果》報導，台北市是唯一12個行政區都被分為A級的，此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級，最多貸款7成。
除了房子地點，房價下跌、貸款人之前有無申請信貸，也可能影響銀行評估，貸款人年薪也是銀行的考量點，若年薪沒有超過百萬，想貸款到8成可能很困難。
元大金旗下元大銀，因併購大眾銀過程中，引發大眾銀員工離職潮，人力吃緊，元大銀今年1月向金管會申請，3月起暫停9家分行營業。
元大銀總經理莊有德坦言，申請關閉9家分行的理由，是因為大眾銀離職人員很多，在調配上做了一些人力調整，他說，目前分行人力已經慢慢補足，後續不會再有關閉分行的計畫。
他說，優先選擇關閉這9家分行，主要考量點有三，一是離其他分行很近，對客戶權益影響不大，二是多以「非自有行舍」為主，即都是「承租」的行舍，關掉可以省下租金，三，若都是承租行舍，則再看規模狀況，以規模較小作關閉。
他說，這9家中，台北有5家，台南和高雄各兩家，未來復業時，仍將會在原來地區、另擇其他的地點做復業，例如台北地區還是維持5家分行復業，但不會在原址，會另尋其他台北地區的地點。
據了解，元大銀這9家分行為館前分行、敦南分行、和平分行、通化分行、仁愛分行、東台南分行、中華分行、北高雄分行及新左營分行，5家都在台北地區。
元大銀合併大眾銀後，分行家數達152家，裁撤9家後，分行家數剩下143家。
元大銀也向金管會承諾，這9家分行，2年內會再申請復業。
莊有德說，在客戶權益保障方面，已在農曆年前，在這9家分行原址張貼公告，告知客戶，並以信函方式，發函給存戶，他說，存摺換發是全省分行都可以做，客戶權益不會有影響。
銀行主管說，一般分行裁撤後，民眾存、提多不會有問題，但須留意臨櫃匯款部分，須留意分行帳號的改變。
元大金表示，正努力融合大眾銀和元大銀兩邊人員，並對財富管理部門提出更優惠業績計算方式，希望可以降低流動率。
元大銀行今年元旦完成合併大眾銀行，卻引發原大眾銀員工離職潮，據工會統計，截至1月19日，原大眾銀員工離職數已超過900人。
因員工離職導致人力吃緊，元大銀只好向金管會申請，暫時關閉9家分行，也使得國內分行家數驟降到4月的3406家，較去年底減少11家。
廖珮君、財經中心／台北報導
曾遭住戶聯合抗議的「華固新天地」地上權社區，日前華固建設股東會指出，目前剩200多戶，餘屋1戶30坪總價不到2千萬元，宣稱一週來客組數達到50至60組。
不過，隨著房價持續修正，地上權住宅沒有土地產權，等同像是租屋，加上貸款利率高於一般住宅貸款，專家提醒，民眾若要購置還是得三思。
地上權的法規近年一直在改變，目前市面上存在1.0與2.0及3.0版本的「地上權」，包括「有房沒地」但可分割移轉；也有「有房沒地」但不可分割移轉，另一種則是，「沒房沒地」只有使用權。
地上權在高房價時代，等於是同地段市價5至6折，吸引不少消費者心動，但地上權基本上沒有土地所有權，也因上述3種不同產品，貸款的成數與利率也有所差異，尤其是「沒房沒地」的地上權，房屋貸款利率等同信貸，是很大的抗性。
地上權住宅雖然出售、移轉不用繳土增稅，但每年必須依照公告地價的百分比作為地租，最大的風險就是3年一度調整公告地價，會有地租上漲不確定因素。而目前民眾購買自用住宅銀行利率下殺，但購置地上權產品卻無法享有。
因為銀行貸款多由建商主導，例如地上權社區「京站」，沒有所謂設定抵押物，大多銀行認為風險太高，因此曾有住戶分享，從交屋開始皆由京城銀行承作貸款，利率比一般房屋貸款高，為3.5至4％。若目前遇到升息環境，房貸壓力其實不小。
天時地利不動產總經理張欣民表示，有些民眾當然會想用較便宜房價購置新大樓，尤其台北市新大樓總價很高，但其實地上權就像租房子，民眾若不想繳貸款，倒不如「租地上權社區」，可能輕鬆繳租金又能享受新的空間環境。
記者蔡佩蓉／台北報導
利率太低，多家壽險公司暫時退出房貸市場。壽險業者表示，新保單平均成本都有2％以上，目前房貸利率並不符合壽險投資需求，如南山人壽、台灣人壽、中國人壽都不再受理新的房貸案，新光人壽、遠雄人壽及全球人壽只承作保戶房貸，壽險房貸業務從2014年的9,402億元，到今年3月底只剩下7,871億元，減少1,530億元。 
主要壽險公司中只有富邦人壽房貸業務逆勢上揚，且針對高保費或高保價金保戶提供1.58％的最低房貸利率，其他房貸客戶也有1.71％左右的利率，到3月底房貸餘額近1,300億元，比前年底還增加222億元，是所有壽險公司中房貸業務仍成長、且增加最多的公司。
富邦人壽表示，房市剛性需求仍在，針對自住型客戶仍會積極開發六都精華區的房貸業務，但會避開餘屋過多的重劃區，年收入80萬元以上申貸者，利率約1.71％，年收入80萬元以下的利率則為1.74％；但若是年化保費100萬元、或保單價值準備金1千萬元的保戶，則可享有1.58％的房貸利率。
前幾年房貸餘額在整體金融機構中可排名第二或第三高的國泰人壽，這一、二年也是對房貸業務轉趨「保守」，表示會將資金轉往更有效率的地方，因此國壽房貸餘額到3月底剩下4,342億元，比2013年極盛時期少了近1,220億元。
目前國壽並沒有暫停房貸業務，最低房貸利率還有1.68％，只要是夫妻合計年收入達120萬元的優質客戶，就有機會取得最低利率。
國壽表示，壽險公司仍是有銀行競爭不到的房貸客戶群，有些沒有所得稅扣繳憑單者，如市場攤商，銀行可能不太敢承作房貸或無法給予較優惠利率，但因為是國壽長年保戶，就會來找國壽申貸，不過房貸利率近來實在太低，所以客戶期滿或要轉貸，國壽也不會留人。
新壽房貸餘額也從壽險市場第二大降為第三大，3月底餘額約567億元，也比極盛時期少430億元左右，目前最低利率打出1.79％，但主要也是針對自家保戶提供服務；南山人壽則不再接受新申請的房貸，3月底房貸餘額僅剩411億元。
彭禎伶／台北報導
基隆市政府為扶植中小企業發展，鼓勵基隆青年返鄉創業，29日在市務會議通過「基隆市中小企業圓夢貸款實施要點」，提供符合條件的中小企業申請50萬、500萬、600萬等不同額度的圓夢貸款，總共1億元的圓夢貸款，讓正在創業初期或準備轉型的企業主，能夠在資金無虞的情況下勇敢追夢。
市長林右昌指出，基隆約有1萬8千多家中小企業，是基隆經濟發展的重要力量，但業者在創業初期或企業轉型時，往往面臨資金、擔保品不足致貸款不易，創業前2、3年更是要冒最大風險，為協助中小企業，因此推出圓夢貸款要點。
市府表示，為擔保品不足的中小企業提供貸款信用保證，市府撥付信保基金300萬元，信保基金提供相對資金700萬元，合計1000萬元，成立信用保證基金辦理本貸款履行信用保證責任所需的支出，將可提供基隆市業者信用保證融資總金額1億元整。
林右昌表示，市府這3年多以來一直透過各項活動或政策協助新創年輕人，透過1億元的信保額度，相信會讓正要萌發的產業，得到很大的支持能量。
市府指出，圓夢貸款期限最長以7年為限，貸款利率按中華郵政2年期定期儲金機動利率加年息1.45％機動計息；此貸款專案最快將於6月底受理申請，有需求的業者請注意市府產業發展處網頁公告、踴躍申請，共同活絡基隆市產業競爭力。
張穎齊╱基隆報導
金融圈人士透露，國銀接二連三出現房貸逾放比攀升，對此央行已高度警戒，除了二周前已悄悄向大型行庫徵詢意見、了解最新市況，包括土銀、台銀、合庫等房貸市占率前三大行庫也已從房貸「寬限期」下手，分別提出控管措施，以嚴防系統性風險擴張。
央行自從2年多前解除豪宅貸款之外的全部房市管制措施以來，這是首度再對房市問題表達關切，且是央行新任總裁楊金龍上任以來面對的第一道房市問題，因而此次央行再度出手，引起金融圈的高度矚目。
知情人士透露，央行此次關切的問題，除了銀行的房貸業務量增加，是否逾放比也控制得宜，另一則是部分銀行房貸逾放比攀升和房貸寬限期結束挑戰借款戶還款能力是否有直接關係。
據悉，對於房貸逾放比增加，以及寬限期結束挑戰房貸戶還款能力，大型行庫也嚴陣以待，其中土銀、台銀對新貸戶已提高警覺，決定採取寬限期與成數連動調整方式設定寬限期的臨界點，兩大行庫分別對於貸款成數7成以上、7成5以上的「非自住型」房貸，寬限期一律只給2年。
而在自住戶方面，兩家行庫不論成數高低，一律都會給3年的寬限期。
合庫則是區分成首購及非首購兩種客群，分別採取所謂「六分之一」期限及1年寬限期兩種作法。所謂「六分之一」法則即寬限期不得超過全部借款年限的六分之一，舉例來說，借款20年，寬限期即不得超過3年。
對於舊貸戶若寬限期屆滿還不出本金，三大行庫也都採取因應措施，其中，台銀將採取「雙軌制」，一是總行直接授權分行採取「階梯式還款」，根據台銀規定，每月的本金至少要繳超過利息，其次分行最多可為客戶延長還款期限為剩餘還款年期的兩倍，台銀主管指出，該措施估計10年內，客戶只需繳本金的30％。
另一種方式則須報總行准駁，亦即寬限期3年屆滿後，必須由總行准駁是否繼續延長，台銀指出，上述兩種作法目前並無自住戶及非自住戶的差異，均開放客戶申請。土銀則是對舊貸戶申請展延寬限期，原則上一次可獲展延1年，但若是非自住戶將依個案而定。
朱漢崙／台北報導
薪資凍漲、房貸負擔率連年攀高，讓民眾消費力下滑。根據國泰金控發布5月國民經濟信心調查顯示，民眾大額消費意願指數滑落至0.3，為近8個月低點，耐久財消費意願同步下滑。對照台北市主計處資料也能發現，2002年第4季北市貸款負擔率為30.9％，2017年第2季攀升至64.29％，民眾所得都拿去繳房貸，未來恐怕是「窮到只剩房子」。
國泰金控指出，5月的就業現況與展望，分別下降到近9個月與近15個月低位水準，薪資上漲預期也有明顯降低，民眾景氣現況樂觀指數連3個月下降至-26.7，來到近16個月低點。調查也指出，民眾大額消費意願指數滑落至0.3，為近8個月低點，「耐久財消費意願同步下滑」。
台北市主計處依據「中位數住宅總價貸款每月攤還額，除以家戶月可支配所得中位數換算的百分比」統計出的「貸款負擔率」，已經呈現「爆表」狀態。統計指出，原本2002年北市貸款負擔率為30.9％，2008年金融海嘯後，房價快速飆漲，貸款負擔率上升，2010年第2季貸款負擔率首度突破50％。
2017年第2季房貸負擔率更攀升至64.29％。若按行政區觀察，2016年第4季大安區貸款負擔率高達93.7％，其次為中正區76.5％，而士林區76.3％為台北市房貸壓力第3高的區域。貸款壓力較輕的包括萬華區47.6％、大同區54.7％、北投區59.3％。
調查指出，大安區、中正區及南港區甚至在部分月份貸款負擔率超過100％，代表每月攤還房貸金額超越每月可支配所得，呈現入不敷出的情形。天時地利不動產總經理張欣民指出，這幾年房價高漲，很多人是「墊著腳尖買房」硬是擠出錢或請長輩資助購屋。
美商ERA不動產大安營業處經理陳泰源表示，這十年的房市多頭，許多人也會藉由兒女名義購置精華地段房產，所以才會出現大安區房貸負擔率飄上93.7％的數字，反觀萬華、大同等區貸款負擔在40至50％，相對合理。
不過，張欣民也提醒，房價、物價上漲薪水卻沒漲，也讓民眾可支配所得縮水，甚至對於硬是買台北市門牌的民眾，每月負擔更是沈重，某種層面造成不敢消費的惡性循環，讓「窮到只剩房子」的現象持續上演中。
記者蔡佩蓉／台北報導
行政院長賴清德16日釋出育兒津貼利多，發放年齡將從0～2歲擴及0～4歲，每人每月2500元，第3胎再加碼每人每月1000元，受益人數一舉增加52.3萬人。房產名家Sway卻認為，想要搶救少子化，這恐怕沒有太大的幫助，最有效的方法就是「先把房價打掉一半以上」。
Sway在好房網專欄撰文指出，大家拚死拚活地工作，繳房貸已經夠辛苦了，根本沒有能力再生養小孩，如果房價少了一半，房貸壓力減少，這多出來的錢才有機會讓年輕人生養。「正確來說，要解救少子化，把房價打掉一半，甚至更多，才有機會」。
Sway也說，打房價不只可以救少子化，還可以救經濟。當大家不用付那麼多錢在房貸上，就有機會消費，以往台灣錢淹腳目的時代，經濟進步最快，但現在不是，台北人賺得多，房貸繳得也多，幾乎拮据度日。他認為，台灣人消費緊縮的原因，高房價是第一兇手，「等到人民受不了高房價，紛紛外移，恐怕不是只有少子，而是國力大減了」。
徐慈薇/綜合整理
政府砸錢拚生育，昨推出「少子化對策」，分為擴大育兒津貼 、托育服務，新手爸媽最有感的是加碼發放育兒津貼，未來家庭綜合所得稅率未達20%、未領取育嬰留職停薪津貼或接受公共或準公共化教保服務者，前2胎0～4歲幼兒每月補助新台幣2500元，第3胎加碼到3500元。
政院少子化新制今年8月起陸續實施，發放津貼受益對象約有52.3萬多人。行政院長賴清德說，若加計教保服務34萬人受惠，明年8月新制全面上路後，有86萬名小朋友受惠。
8月上路 逾52萬人受惠
其中，育兒津貼新制今年8月上路，若以4口之家育有2名2歲以下的幼兒計算，到今年底前，最高可領到2萬5000元紅包，不無小補。
政院搶救少子化，列出5大病因，包括育兒成本高；就業與家庭照顧難以兼顧；公共化教保服務量不足；適婚年齡有偶率下降及婚育年齡延後；婚姻價值觀改變。
行政院祭出3招，政務委員林萬億表示，第1提高公共化教保服務量；第2在私幼私托準公共化的過程，提升教保人員薪資，其中私托將從2萬8000元的薪水提升到3萬元、私幼則希望從2萬9000元提升到3萬2000元；第3則是提供津貼補助，降低家長育兒負擔，希望透過「這3招」，解決家庭負擔、婦女勞參率、幼兒入園率等問題。
托育補助 每月定額6000元
在提供津貼補助方面，政院採「雙軌制」，對符合條件的一般家庭0到4歲幼兒擴大發放育兒津貼，前2胎月領2500元，第3胎可領3500元；至於參與公共或準公共化教保機制提供的平價就學機會，政府對一般家庭提供0～2歲幼兒定額補助6000元，2～5歲，前2胎每月只要自付4500元，第3胎自付3500元。
相關機制分階段最快今年8月上路，明年8月全面實施。
至於公共或準公共化非營利幼兒園，賴揆說，0～2歲累計到2022年，可提供7.6萬人服務量，今年則是4.2萬人，約增加3.4萬人次的空間，如果是2～5歲則可增加17萬照顧空間。
配合新制上路，總計衛福部及教育部今年總經費需112.85億元，明年成長至262.7億元，後（2020）年需382.84億元。
張理國
